T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2023/1150 E. , 2024/2797 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/318 E., 2022/373 K.
DAVACILAR : 1- … 2- … 3- … 4- Halil
Metin mirasçıları: a-…b- … c-… d- … e- … vekilleri Avukat …
Küçükbalcı
BİRLEŞEN 2013/348 ESAS SAYILI DOSYADA
DAVACILAR : 1- … 2- … vekilleri Avukat …
DAVA TARİHİ : 12.06.2012
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul
– K A R A R –
Yerel mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya ve satışa izin talepli asıl ve birleşen davalarda, davacı arsa sahiplerinin nama ifaya izin taleplerinin yapı denetim ücreti ile sigorta prim borcu dışındaki masraflar yönünden yerinde olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, tüm giderlerin 2 no’lu bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanmasına karar verilmiştir.
Yerel mahkeme kararına karşı asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) Yüksek 23. Hukuk Dairesi’nin 28.03.2017 tarihli, 2016/6308 Esas ve 2017/967 Karar sayılı ilamı ile, sözleşme uyarınca yapı denetim ücreti ile SGK prim borcundan da yüklenicinin sorumlu tutlması gerektiği belirtilerek, karar bozulmuş, Yerel Mahkemenin önceki kararında direnmesi üzerine dosya incelenmek üzere Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na gönderilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.02.2022 tarihli, 2019/(23)6-303 Esas, 2022/180 Karar sayılı ilamıyla, yapı denetim hizmet bedelinden kanunen arsa sahiplerinin sorumlu olduğu, bu bedel dışındaki kalemlerin ifası için 3 no.lu bağımsız bölümün satışına izin verilmesinin yeterli olacağı belirtilerek, direnme kararının değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.
Bozmaya uyulduktan sonra Yerel Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile toplam 69.029,86 TL eksik ve ayıplı işler bedelinin temini için 3 no’lu bağımsız bölümün 75.000,00 TL’den az olmamak üzere satışı için asıl ve birleşen davada davacılara izin ve yetki verilmesine karar verilmiştir.
Kararı, asıl ve birleşen davalarda davalı yüklenici vekili temyiz etmiştir.
1-Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, asıl ve birleşen davalarda davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya ve satışa izin istemine ilişkindir.
Sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresi içerisinde ifa etmeyerek temerrüde düşen yüklenicinin işi tamamlama olasılığı zayıf ise, iş sahibi, aynen ifayı değil; nama ifa yolunu seçebilir. Eksik kalan işin yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat veya başka yükleniciye tamamlattırılmasına “nama ifa” denir. İş sahibi nama ifa yolunu seçtiğinde, ifada ısrar ettiği anlamı çıkar. Nama ifada yüklenicinin inşaatı tamamlama ediminin bir kısmı, belirlenecek miktarda paraya dönüşmekte, iş sahibi açısından ise, ifa beklentisi aynı kalmaktadır. TBK’nın 113. maddesinde, yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim hakkı saklıdır denilmek suretiyle nama ifa ve ifaya izin verilmesi düzenlemiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilmesi gerekip de hâlen arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümler varsa nama ifaya izin davası ile birlikte eksik ve kusurların giderilmesi için gerekli masraflara harcanmak üzere yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi de talep edilmektedir. Bu durumda mahkemece satışına izin talep edilen yükleniciye ait bağımsız bölümlerin değeri ile eksik- kusurlu işler bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçleri esas alınarak tespit ettirilmesi, yapı kullanma ruhsatı masraflarının da yine hükme en yakın tarih itibariyle belirlenmesi ve bu giderlerin satış bedelinden karşılanmasına karar verilmesi gerekmektedir.
Somut olayda mahkemece, yukarıda yapılan açıklamaların aksine, gerek satışına izin verilen 3 no.lu bağımsız bölüm değeri gerekse de eksik ve kusurlu işler bedeli ile yapı kullanma ruhsatı masraflarının hesabında, bozma öncesi tanzim edilen ve yaklaşık 10 yıl öncesine ait güncel değerleri yansıtmayan bilirkişi raporunda tespit edilen miktarların esas alınması doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davalarda davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle yerel mahkemece verilen karar usul ve yasaya aykırı olduğundan asıl ve birleşen davalarda davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün asıl ve birleşen davalarda davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 19.09.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.
—
T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2023/2292 E., 2024/3924 K.
“İçtihat Metni”
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/54 E., 2022/166 K.
KARAR : Davanın Reddi
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle, davacılarla davalı yüklenici arasında düzenleme şeklinde 14.03.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın süresinde bitirilmemesi ve plan projesine uygun yapılmaması nedeniyle alacak davası açıldığını ve ilgili mahkemece davalarının kabul edildiğini, 37.903,95 Türk Lirası’nın dava tarihinden geçerli olmak üzere yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verilip kararın kesinleştiğini, alacağın tahsili için icra takibine geçildiğini, ancak borcu tahsil edemediklerini, apartman sakinleri ve davacıların iskan ruhsatını aldıklarını, yüklenicinin vergi dairesi ve SGK nezdindeki borçlarını da ödemediğini, tüm bu alacaklarının tahsili için sözleşmeye göre her ne kadar tapuda davacılar adına kayıtlıysa da yükleniciye ait olan iki dairenin satışına izin verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
İlk Derece Mahkemesince; dava açıldığı tarihte davalı şirketin ticaret sicil kaydından silindiği gerekçesiyle, davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı, davacılar vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine Dairemizin (Kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 04.12.2019 tarih ve 2019/1713 E., 2019/4988 K. sayılı ilamıyla temyiz işlemleri sırasında mahkeme ilamı ile şirketin ihyasına karar verildiği ve bu kararın 26.01.2018 tarihinde kesinleştiği, davalı şirketin bu şekilde ihya edildiği ve yeniden sicile kayıt edilerek tüzel kişilik kazandığı, mahkemece, davalı şirketin ihya edilmesi için davacıya süre verilerek ihyasından sonra davanın esasına girilerek karar verilmesi gerekirken, tamamlanabilir dava şartı yönünden davacıya süre verilmeksizin davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; davalının 12.07.2010 günü taraflar arasındaki sözleşme gereğince iskan raporunu da alarak edimini yerine getirdiği, davacıların TBK 474. madde kapsamında bir itirazlarının olmadığı, böylece davalının eser sözleşmesi kapsamında iskan raporunu da alarak eseri tamamladığı, davacının da itiraz etmeyerek bunu kabul ettiği, bu halde davacıların artık sözleşme kapsamında davalıdan talep edebilecekleri nama ifa haklarının kalmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı davacılar vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya ve satışa izin verilmesine ilişkindir.
Sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresi içerisinde ifa etmeyerek temerrüde düşen yüklenicinin işi tamamlama olasılığı zayıf ise, iş sahibi, aynen ifayı değil; nama ifa yolunu seçebilir. Eksik kalan işin yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat veya başka yükleniciye tamamlattırılmasına “nama ifa” denir. İş sahibi nama ifa yolunu seçtiğinde, ifada ısrar ettiği anlamı çıkar. Nama ifada yüklenicinin inşaatı tamamlama ediminin bir kısmı, belirlenecek miktarda paraya dönüşmekte, iş sahibi açısından ise, ifa beklentisi aynı kalmaktadır. TBK’nın 113. maddesinde, yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim hakkı saklıdır denilmek suretiyle nama ifa ve ifaya izin verilmesi düzenlemiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilmesi gerekip de hâlen arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümler varsa nama ifaya izin davası ile birlikte eksik ve kusurların giderilmesi için gerekli masraflara harcanmak üzere yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi de talep edilmektedir. Bu durumda mahkemece; satışına izin talep edilen yükleniciye ait bağımsız bölümlerin değeri ile eksik – kusurlu işler bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçleri esas alınarak tespit ettirilmesi, yapı kullanma ruhsatı masraflarının da yine hükme en yakın tarih itibariyle belirlenmesi ve bu giderlerin satış bedelinden karşılanmasına karar verilmesi gerekmektedir.
Somut olayda mahkemece, yukarıda yapılan açıklamaların aksine, davacılarca davalı yüklenicinin edimlerini eksik ifa etmesi nedeniyle doğan alacakları, sözleşmeye göre yüklenicinin sorumluluğunda olan SGK ve vergi borçları hususlarında araştırılma yapılmadan ve bilirkişi raporu ile bu miktarlar tespit edilmeden davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin temyiz istemlerinin kabulüyle kararın davacılar lehine BOZULMASINA, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, temyiz peşin harcın istek halinde ilgilisine, iş bu kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere , 11.11.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
—
T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2022/329 E. , 2023/940 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
HÜKÜM/KARAR : Red
Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi ve tazminat davası ile karşı dava olan nama ifa ve alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 17.07.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimini yerine getirmesine rağmen davalının davacı bağımsız bölümlerinin tapu devirlerini yapmadığını ileri sürerek sözleşmeye göre davacıya bırakılan 4 ve 6 no.lu bağımsız bölümlerin tamamının, 5 no.lu bağımsız bölümün 1/2 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiş, bilahare davasını sözleşmenin ileriye etkili feshi ile imalat bedelinin tahsili olarak ıslah etmiştir.
II. CEVAP/KARŞI DAVA
Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; davacının edimini yerine getirmediğini, inşaatın halen tamamlanmamış olduğunu savunarak asıl davanın reddini istemiş, karşı davasında ise sözleşme gereğince davalı yükleniciye ait olan daireler satılmak suretiyle inşaatın bitirilmesi ve davacının tüm zararlarının karşılanması hususunda yetki verilmesini, sözleşme gereğince davacıya ödenmesi gereken kira paralarının satış parasından karşılanmasını ve davalıya ait olup da davacı arsa sahibi tarafından yapılan masrafların da satış parasından karşılanmasını talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 19.01.2016 tarihli ve 2013/487 Esas, 2016/30 Karar sayılı kararı ile iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacı karşı davalının ekonomik zorluğu kapsamında davaya konu inşaatın tamamlama imkanı kalmadığı, taraflar arasında uyuşmazlığı sulh yolu ile çözmenin mümkün olmadığı, taraflardan birisine diğerine verilmesi gereken dairelerin satışı hususunda yetki verilmesinin hakkaniyetle bağdaşmayacağı, asıl davada davacının sözleşme gereğince kendisine verilmesi gereken dairelerin tescili veya satışı hususunda yetki talep ettiği, davalı-karşı davacının da benzer bir yetki talep ettiği ancak tarafların birbirlerine … duymaması itibariyle bu durumun mümkün olmadığı, yapılan sözleşmenin feshi yönünde taraf iradelerinin zımni olarak birleştiğinin kabulü gerektiği belirtilerek, asıl davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulü ile 114.287,50 TL kira tazminatının ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 28.01.2019 tarihli ve 2016/2365 Esas, 2019/169 Karar sayılı kararıyla, karşı davada davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden: davacı arsa sahibi nama ifaya izin talep ederek sözleşmenin ayakta kalmasını amaçlamakta olup, mahkemenin sözleşmenin feshi yönünde taraf iradelerinin zımnen birleştiğine dair tespitinde isabet bulunmadığı, mahkemece, karşı davada davacının nama ifaya izin talebi değerlendirilerek, bu doğrultuda bir karar verilmesi gerektiği, kabule göre asıl davada mahkemece, imalat bedeli tespit edilirken tespitlerin rayiç bedeller dikkate alınarak yapılması gereği belirtilerek kararın karşı davada davacı yararına bozulmasına, asıl davada davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 10/09/2020 keşif tarihi itibariyle işin %57,50’lik kısmının tamamlandığının belirtildiği, davalı karşı davacının karşı davada iş nedeniyle gecikme cezası ve müvekkilinin yaptığı ödemeler nedeniyle alacak ve nama ifa talebinde bulunduğu, Elazığ Belediyesi Başkanlığı, SGK Elazığ İl Müdürlüğü ve vergi dairelerinden inşaat nedeniyle 4.765,04TL borç bulunduğunun bildirildiği, davalı karşı davacının 5.126,60TL inşaat nedeniyle vergi borcu ödediği, işin dava tarihi itibariyle tamamlanmamış olması nedeniyle davalı karşı davacının 114.287,50TL kira alacağı bulunduğu, yine işin tamamlanması için dava tarihi itibariyle piyasa fiyatlarına göre yapım maliyetinin 159.502,00TL olduğu, borç bedeli ve yapım maliyeti dikkate alındığında işin tamamlanması için 164.267,04TL gerekli olduğu, davalı karşı davacının işin ayakta kalmasını talep ettiği, davacı karşı davalıya kalacak bağımsız bölümlerin her birinin mevcut haliyle 180.000,00TL üzerinden satılabileceği, davacı karşı davalı tarafından fesih ve tazminat talebinde bulunulmuş ise de davalının işin ayakta kalmasını talep ettiği, bu aşamada sözleşmenin feshinin tarafların lehine olmadığı hususları dikkate alınarak asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne, 114.287,50TL kira alacağı ve 5.126,60TL yapılan ödemeler olmak üzere toplam 119.414,10TL’nin ıslah tarihi olan 09/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacı karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, 164.267,04TL’nin karşılanması amacıyla davalı karşı davacıya nama ifaya 18.11.2020 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen bağımsız bölüm ve ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı işleri tamamlamaya ve iskan ruhsatı almaya) izin verilmesine ve sözleşme uyarınca davacı/karşı davalıya verilmesi gereken Elazığ ili Merkez İlçesi Mustafapaşa mahallesi 337 ada 445 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kayıtlı -3 kat 4 no.lu olmak üzere 1 adet bağımsız bölümün davalı/karşı davacı tarafından satışına izin ve yetki verilmesine, bu taşınmaz üzerine dava sonuna kadar devir ve temlikinin önlenmesi için tedbir konulmasına, harcama bedelinin dairenin satış bedelinden fazla olması halinde davalı / karşı davacının fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına, eksik olması halinde satış bedelinden artan miktarın davacı / karşı davalı yükleniciye iadesine, karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde ; kira bedelleri hakkında bozma öncesi verilen kararın davacı-k.davalı tarafça temyiz edilmediğinden kesinleştiğini, davacı-k.davalıya ait olmasına rağmen müvekkili tarafından yapılan ödemelerin sadece 5.126,60-TL nin tahsiline karar verilmesinin hatalı olduğu, yapılan ödemelerin talepleri gereğince uyarlamaya tabi tutulması ve talep tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmesi gerektiği, bilirkişi raporuna ve mahkemenin kabulüne göre de dava konusu inşaatın %57,50 seviyesinde bitirilmiş olduğu ve inşaatın kalan kısmının 164.267,04-TL ye bitirilmesinin olanaksız olduğu, mahkeme kararının infazında fiili imkansızlık bulunduğu, ilamda belirtilen miktar ile sadece binanın asansörünün dahi takılmasının mümkün olmadığı, mahkeme kararının infazda tereddüde mahal vermeyecek şekilde talep, itiraz ve def’i olarak ileri sürdükleri tüm talepleri hakkında karar verilmesi gerekmekte iken talep, def’i ve itirazları hakkında karar verilmediği, sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi ve yapı kullanma izin belgesi alınana kadar işleyecek kira alacakları ile diğer alacak ve zararlarının davacı-k.davalıya ait bağımsız bölümlerin satışından ödenmesini ileri sürmelerine rağmen yerel mahkemenin bu konuda karar vermediğini beyanla, mahkeme kararının bozulmasını istemişlerdir.
Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu inşaattaki cüz’i miktarlı eksikliklerin tamamlanamamasına karşı tarafın kusurlu davranışlarının sebep olduğu ve müvekkilinin sözleşmenin feshinde haklı olduğu, yerel mahkemece sözleşmenin feshine karar verilerek sebepsiz zenginleşme hükümleri dahilinde dava konusu uyuşmazlığın çözülmesi gerektiğini, mahkemece sözleşme hükümlerine aykırı alınan bilirkişi raporlarının hükme esas alındığı, sözleşme gereğince yapımı arsa sahibine ait olan dükkanın kira bedelleri ve eksik işlerinin de hesaplamalara dahil edildiği, bilirkişi raporlarında dava konusu inşaatın tamamlanma oranı düşük hesaplandığı, eksik ve kusurlu işler bedelinin yüksek hesaplandığı, uzun süren yargılama sürecinden dolayı inşaatta meydana gelen eskime ve yıpranmaların inşaatın tamamlanma oranından düşürdüğü, tamamlanma oranının dava tarihi üzerinden değerlendirilmesi gerektiği, sözleşme gereğince yapımı arsa sahibine ait olan dükkan için müvekkili tarafından yapılan harcamaların dikkate alınmadığı, yine arsa sahibine ait olması gereken bir kısım harç ve vergilerin müvekkiline yükletilmesinin hatalı olduğu, karşı dava yönünden nama ifaya ilişkin verilen kararın yeterli açıklıkta olmadığı, hükmün infazının müvekkilin hak kaybına uğramasına sebebiyet vereceği, mahkemece ayrıma gidilmeden bütün inşaat üzerinden hesaplanan eksik ve kusurlu işlerin nama ifa kapsamında arsa sahibince karşılanmasına hükmedilmesinin hatalı olduğu, mahkeme gerekçeli kararında, nama ifa kapsamında davalı- karşı davacıya satışı için yetki verilen dava konusu taşınmazın satış bedeline ilişkin herhangi bir açıklama yapılmadığı, satışı için davalı-karşı davacıya yetki verilen dava konusu taşınmazın, güncel piyasa rayiçine göre değerinin tespit edilerek, tespit edilen bu değerden altına satılmamak üzere satış izni ve yetkisi verilmesi gerektiğini beyanla kararın bozulmasını istemişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl davada yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşecek bağımsız bölümlerinin tapu kaydının iptali ile tescili istemi iken ıslahla sözleşmenin ileriye etkili feshi ile imalat bedelinin tahsili istemi, karşı davada ise aynı sözleşmeye dayalı nama ifaya izin ve tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Karşı davada dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifa kapsamında satışa izin talebine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yüklenicinin süresi içinde işin tamamlanmaması ya da ayıplı olarak yapması halinde eksik ve kusurlu işlerin yüklenici namına arsa sahibince infazına izin verilmesi mümkündür. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında nama ifaya izin verilirken giderilmesi gereken eksikler, ayıpların nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedellerinin hüküm fıkrasında infazı mümkün olacak şekilde gösterilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Gerçekten, yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, (arsa sahibi) masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. Nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüte düşmesi ve borcun “yapma borcuna” dair bulunması gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ile giderilmesi masraflarını, imalâtın metraj, yöntem ve takribi bedellerini, diğer kurumlara olan borçları ve iskân masraflarını tahminen saptayarak izin kararı verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da, eksik ve ayıplı iş kalemleri ve diğer borç ve masrafların her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez. Mahkemece, infazda tereddüde yol açmamak için nama ifasına izin ve yetki verilen iş ve işlemlerin hüküm fıkrasında tek tek belirtilip gösterilmesi veya bu nitelikte olduğu denetim sonucu anlaşılacak infazı mümkün hüküm kurulması ve nama ifa için belirlenen giderlerin ne suretle karşılanacağının da gösterilmesi gerekir. Bu giderler yükleniciye kalacak bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanacak ise, satışına izin verilecek bağımsız bölümün hükme en yakın tarih itibariyle rayiç değeri belirlenip, bu değerden düşük olmamak suretiyle satışına izin verilmesi gerekir. Ayrıca arsa sahiplerince nama ifa kapsamında talep edilen eksik-ayıplı işler vs. masrafların da hükme en yakın tarih itibariyle serbest piyasa rayiçleri dikkate alınmak suretiyle tespiti gerekmektedir.
Somut olayda, mahkemece işin tamamlanması için dava tarihi itibariyle piyasa fiyatlarına göre yapım maliyetinin 159.502,00TL olduğu, borç bedeli ve yapım maliyeti dikkate alındığında işin tamamlanması için 164.267,04TL gerekli olduğu, davacı karşı davalıya kalacak bağımsız bölümlerin her birinin mevcut haliyle keşif tarihi itibariyle değerinin 180.000,00TL olarak belirlendiği, dava tarihinin 2013 yılı, keşif tarihinin 10.09.2020 olduğu, bedellerin güncel olmadığı, hükmün de yukarıda belirtildiği şekilde kurulmadığı anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece, yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılıp, davacı arsa sahibinin nama ifa isteyebileceği eksik ve kusurlu işlerin nelerden ibaret olduğu ve bunların giderim bedelleri ile keşif tarihi itibariyle satışına izin verilmesi talep edilen yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün piyasa rayiçleri uyarınca bedeli konusunda, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınmalı, nama ifa suretiyle davacı arsa sahibi tarafından yapılmasına izin verilen eksik ve ayıplı işlerin nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedeli ile iskan masrafları tutarı belirtilip, yine arsa sahiplerince yapılan ödemeler ve daha önce hüküm altına alınan kira tazminatı ile birlikte bunları karşılamak üzere satılması gereken bağımsız bölümün asgari satış bedeli hüküm fıkrasında açık ve infazı mümkün olacak şekilde gösterilerek karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı verilen karar doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
08.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
—
T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2021/4185 E. , 2022/4091 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki asıl davada yüklenici nam ve hesabına ifaya izin ve satış yetkisi, kira kaybı, birleşen davada tapu iptali ve tescil davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davaların kabulüne yönelik verilen hüküm asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekilince duruşmalı, birleşen davada davacı … vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar-birleşen davada davalılar … vd. vekili Avukat … ile birleşen davada davacı vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Asıl davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 28.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkillerinin maliki bulunduğu 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapımına başlandığını, sözleşmede anahtar teslimi olarak 01.08.2009 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığını, ancak iskan ruhsatının alınmadığını, eksik imalatların bulunduğunu, yükleniciye verilmesi kararlaştırılan 10,11, ve 30 no’lu bağımsız bölümlerin tapularının yükleniciye devredilmediğini ileri sürerek, 10 ve 30 no’lu bağımsız bölümler yönünden nama ifaya izin ve satış yetkisi ile 7.000,00 TL gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.
Asıl davada davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.
Birleşen davada davacı vekili, davalılardan yüklenicinin 30 no’lu daireyi 02.06.2007 tarihinde iş karşılığı olarak müvekkiline devrettiğini ve daireyi teslim aldığını, 7 aydır dairede ailesi ile birlikte oturduklarını, ancak tapusunu alamadıklarını, inşaatın %97 oranında bittiğini, eksik işlerin tamamlanması ve iskan alınması için bir dairenin yeterli olacağını ileri sürerek, 30 no’lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, eksik ve ayıplı iş bedeli ile iskan izni alma giderlerinin toplam 166.256,34 TL olduğu, davalı taraf sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim yapmadığından TBK’nın 112. maddesi ve taraflar arasındaki sözleşme uyarınca davacıların kira tazminatı talebinde haklı olduğu, her ne kadar asıl davada davacılar vekili 30 no’lu bağımsız bölüm yönünden de nama ifa yetkisi talep etmiş ise de, 30 no’lu bağımsız bölümün birleşen dosyada davacı adına tesciline karar verildiği, imalat eksikliklerinin ve iskan bedelinin 10 ve 11 no’lu dairelerin satışıyla karşılanabileceği, asıl davadaki talep dikkate alındığında davacılara 10 no’lu bağımsız bölüm yönünden nama ifa yetkisi verilmesi gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararı, asıl davada davacılar- birleşen davada davalılar vekili temyiz etmiştir.
1-Asıl davada dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifa kapsamında satışa izin talebine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yüklenicinin süresi içinde işin tamamlanmaması ya da ayıplı olarak yapması halinde eksik ve kusurlu işlerin yüklenici namına arsa sahibince infazına izin verilmesi mümkündür. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında nama ifaya izin verilirken giderilmesi gereken eksikler, ayıpların nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedellerinin hüküm fıkrasında infazı mümkün olacak şekilde gösterilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Gerçekten, yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, (arsa sahibi) masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. Nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüte düşmesi ve borcun “yapma borcuna” dair bulunması gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ile giderilmesi masraflarını, imalâtın metraj, yöntem ve takribi bedellerini, diğer kurumlara olan borçları ve iskân masraflarını tahminen saptayarak izin kararı verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da, eksik ve ayıplı iş kalemleri ve diğer borç ve masrafların her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez. Mahkemece, infazda tereddüde yol açmamak için nama ifasına izin ve yetki verilen iş ve işlemlerin hüküm fıkrasında tek tek belirtilip gösterilmesi veya bu nitelikte olduğu denetim sonucu anlaşılacak infazı mümkün hüküm kurulması ve nama ifa için belirlenen giderlerin ne suretle karşılanacağının da gösterilmesi gerekir. Bu giderler yükleniciye kalacak bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanacak ise, satışına izin verilecek bağımsız bölümün hükme en yakın tarih itibariyle rayiç değeri belirlenip, bu değerden düşük olmamak suretiyle satışına izin verilmesi gerekir. Ayrıca arsa sahiplerince nama ifa kapsamında talep edilen eksik-ayıplı işler vs. masrafların da hükme en yakın tarih itibariyle serbest piyasa rayiçleri dikkate alınmak suretiyle tespiti gerekmektedir.
Somut olayda, mahkeme tarafından 13.12.2012 tarihli yapılan keşif sonucu bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 11.05.2015 tarihli ek raporda, eksik ve ayıplı iş bedeli ile iskan izni alma giderlerinin toplam 166.256,34 TL, satışına izin verilen 10 no’lu bağımsız bölümün birleşen davada dava tarihi itibariyle değerinin 150.000,00 TL, hakkında karar verilmeyen 11 no’lu bağımsız bölümün de değerinin 150.000,00 TL olarak belirlendiği, belirlenen bu gider ve değerlerin 2012 yılına ait olduğu görülmüştür. Bu durumda mahkemece, asıl davada satışı talep edilen 30 no’lu bağımsız bölüm yönünden birleşen davada tapu iptal ve tesciline karar verildiği, asıl davada 30 no’lu bağımsız bölüm yönünden niza çıkarılmaması gerektiği, 30 no’lu bağımsız bölüm dışında yükleniciye verilmesi kararlaştırılan ve davacı arsa sahipleri uhdesinde bulunan 10 ve 11 no’lu bağımsız bölümlerin bulunduğu dikkate alınarak, mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle, eksik ve ayıplı iş bedeli ile iskan izni alma giderlerinin, 10 ve 11 no’lu bağımsız bölümlerin karar tarihine en yakın güncel değerlerinin tespit edilerek, 10 no’lu bağımsız bölümünün değerinin, eksik ve ayıplı işler bedeli ile iskan giderlerini karşılamaması durumunda 11 no’lu bağımsız bölümün de satışına izin verilebileceği göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı verilen karar doğru olmamış, kararın re’sen bozulması uygun bulunmuştur.
2- Bozma nedenine göre, asıl davada davacılar- birleşen davada davalılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle hükmün re’sen BOZULMASINA, 2. bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 13.09.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.
—
T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2021/2603 E. , 2022/799 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı … Mirasçıları vekili ile davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
K A R A R
Davacılar vekili, müvekkilleri arsa sahipleri ile davalı yükleniciler arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılan inşaatta eksik işlerin tamamlanması ve iskân izni alınmasına ilişkin olarak davacılara izin verilmesini, masrafların sözleşme uyarınca davalı yüklenicilere düşen 14 numaralı dükkanın satışı ile karşılanmasını, talebe konu dükkan davalılar tarafından kiraya verildiğinden elde edilen kira gelirinin davacılara ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, inşaatın süresinde tamamlandığını, davacıların 01.03.2002 tarihinde ihtirazi kayıt ileri sürmeden daireleri teslim aldıklarını ve taleplerin zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar vekilinin temyizi üzerine, Kapatılan Yüksek 23. Hukuk Dairesi’nin 21.01.2016 tarih, 2014/7718 E., 2016/271 Karar sayılı ilamıyla, kira gelirlerinin tahsiline ilişkin davacılar talebi bakımından olumlu ya da olumsuz bir karar verilmediği belirtilerek bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, 16.850,00 TL’lik eksik ve ayıplı işler tutarı için 14 no.lu bağımsız bölümün 150.000,00 TL’den aşağı olmamak kaydıyla satışına izin verilmesine, kira tazminatı talebinin feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı … mirasçıları vekili ile davalılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifa kapsamında satışa izin talebine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yüklenicinin süresi içinde işin tamamlanmaması ya da ayıplı olarak yapması halinde eksik ve kusurlu işlerin yüklenici namına arsa sahibince infazına izin verilmesi mümkündür. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında nama ifaya izin verilirken giderilmesi gereken eksikler, ayıpların nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedellerinin hüküm fıkrasında infazı mümkün olacak şekilde gösterilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Gerçekten, yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, (arsa sahibi) masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. İstemin hukuki dayanağını sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı BK’nın 97. maddesi oluşturmaktadır. Yasa hükmüne göre nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüde düşmesi ve borcun “yapma borcuna” dair bulunması gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ile giderilmesi masraflarını, imalâtın metraj, yöntem ve takribi bedellerini, diğer kurumlara olan borçları ve iskân masraflarını tahminen saptayarak izin kararı verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da, eksik ve ayıplı iş kalemleri ve diğer borç ve masrafların her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez. Mahkemece, infazda tereddüde yol açmamak için nama ifasına izin ve yetki verilen iş ve işlemlerin hüküm fıkrasında tek tek belirtilip gösterilmesi veya bu nitelikte olduğu denetim sonucu anlaşılacak infazı mümkün hüküm kurulması ve nama ifa için belirlenen giderlerin ne suretle karşılanacağının da gösterilmesi gerekir. Bu giderler yükleniciye kalacak bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanacak ise, satışına izin verilecek bağımsız bölümün hükme en yakın tarih itibariyle rayiç değeri belirlenip, bu değerden düşük olmamak suretiyle satışına izin verilmesi gerekir. Ayrıca arsa sahiplerince nama ifa kapsamında talep edilen eksik-ayıplı işler vs. masrafların da hükme en yakın tarih itibariyle serbest piyasa rayiçleri dikkate alınmak suretiyle tespiti gerekmektedir.
Somut olayda, mahkemece bozma ilamı kapsamı dışında bırakılmakla kesinleştiği düşünülen, bu tutarlara ilişkin bozma içeriği taraflar bakımından kazanılmış hak doğurmayacaktır.
O halde mahkemece, yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılıp, davacı arsa sahiplerinin nama ifa isteyebilecekleri eksik ve kusurlu işlerin nelerden ibaret olduğu ve bunların giderim bedelleri ile keşif tarihi itibariyle satışına izin verilmesi talep edilen yükleniciye isabet eden 14 no.lu bağımsız bölümün piyasa rayiçleri uyarınca bedeli konusunda, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınmalı, nama ifa suretiyle davacı arsa sahipleri tarafından yapılmasına izin verilen eksik ve ayıplı işlerin nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedeli ile iskan masrafları tutarı belirtilip, bunları karşılamak üzere satılarak 14 no.lu bağımsız bölümün asgari satış bedeli hüküm fıkrasında açık ve infazı mümkün olacak şekilde göstermelidir.
Açıklanan nedenlerle, önceki bozma ilamının kazanılmış hak oluşturduğundan bahisle, güncel değerler tespit edilmeksizin ve infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, temyiz eden taraflar yararına BOZULMASINA, peşin harcın talep halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.02.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilmesi gerekip de hâlen arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümler varsa nama ifaya izin davası ile birlikte eksik ve kusurların giderilmesi için gerekli masraflara harcanmak üzere yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi talebi… Hukuki Haber
Haberin Alıntılandığı Kaynak: www.hukukihaber.net
TR 
EN 
DE 
UK 
RU