Arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmeleri, arsa sahibinin ta\u015f\u0131nmaz\u0131 \u00fczerindeki arsa pay\u0131n\u0131 y\u00fckleniciye devretmesi ve kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda in\u015fa edilen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerden belirli bir k\u0131sm\u0131n\u0131 edinmesi esas\u0131na dayanan karma nitelikli s\u00f6zle\u015fmelerdir. Uygulamada \u00f6zellikle kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm s\u00fcre\u00e7lerinde yo\u011fun bi\u00e7imde kullan\u0131lan bu s\u00f6zle\u015fmeler, hukuki olarak hem arsa sahibi hem y\u00fcklenici a\u00e7\u0131s\u0131ndan ciddi riskler bar\u0131nd\u0131r\u0131r.<\/p>\n
Arsa sahipleri, sadece s\u00f6zle\u015fmenin metnine odaklanmakla yetinmemeli; m\u00fcteahhit se\u00e7iminden ba\u015flayarak s\u00fcreci bir b\u00fct\u00fcn olarak hukuki denetim alt\u0131nda y\u00fcr\u00fctmelidir. Bu kapsamda hem s\u00f6zle\u015fmenin kurulmas\u0131 hem de y\u00fcklenici se\u00e7imi a\u015famas\u0131nda dikkat edilmesi gereken temel unsurlar ana hatlar\u0131yla \u015fu \u015fekildedir;<\/p>\n
Arsa Pay\u0131 Kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 \u0130n\u015faat S\u00f6zle\u015fmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Taraflar\u0131n Tam ve Do\u011fru Tespiti<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmenin t\u00fcm arsa sahipleri taraf\u0131ndan imzalanmas\u0131 zorunludur; aksi h\u00e2lde eksik temsil ve muvafakat eksikli\u011fi nedeniyle ge\u00e7ersizlik veya h\u00fck\u00fcms\u00fczl\u00fck riski do\u011far. Y\u00fcklenici \u015firketlerin imza yetkililerinin temsil yetkisi ticaret sicil kay\u0131tlar\u0131ndan teyit edilmelidir.<\/p>\n
Arsan\u0131n Hukuki Durumu<\/p>\n
Ta\u015f\u0131nmaz\u0131n tapu kay\u0131tlar\u0131 (ipotek, haciz, intifa hakk\u0131, \u015ferh, takyidat) incelenmeli, arsa \u00fczerindeki k\u0131s\u0131tlamalar dikkate al\u0131nmal\u0131d\u0131r. S\u00f6zle\u015fme \u00f6ncesinde arsa \u00fczerindeki y\u00fcklerin kald\u0131r\u0131lmamas\u0131 projeyi riske atar ve ruhsat al\u0131nmas\u0131n\u0131 engelleyebilir. S\u00f6zle\u015fmede bu durumlara ili\u015fkin a\u00e7\u0131k h\u00fck\u00fcmler konulmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Arsan\u0131n imar parseli niteli\u011finde olmas\u0131, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesinin ge\u00e7erlili\u011fi i\u00e7in temel bir \u015fartt\u0131r. E\u011fer ta\u015f\u0131nmaz bu vasfa sahip de\u011filse, yap\u0131lan s\u00f6zle\u015fme ba\u015ftan itibaren ge\u00e7ersiz kabul edilir. Ge\u00e7ersiz bir s\u00f6zle\u015fmeye dayan\u0131larak taraflardan birinin ifay\u0131 talep etmesi ya da ifan\u0131n ger\u00e7ekle\u015fmemesi nedeniyle u\u011fran\u0131lan zarar\u0131n tazmini istenmesi m\u00fcmk\u00fcn de\u011fildir.<\/p>\n
Bu durumda a\u00e7\u0131lacak davalarda, ifan\u0131n hukuken m\u00fcmk\u00fcn olmamas\u0131 gerek\u00e7esiyle s\u00f6zle\u015fmenin sona erdirilmesi (feshi) yoluna gidilir. B\u00f6yle bir senaryoda arsa sahibi, i\u015fin tamamlanmamas\u0131 veya gecikmesi nedeniyle u\u011frad\u0131\u011f\u0131 k\u00e2r kayb\u0131 ya da kazan\u00e7 mahrumiyetine ili\u015fkin bir talepte bulunamaz. M\u00fcteahhit ise, yaln\u0131zca sebepsiz zenginle\u015fme ilkeleri \u00e7er\u00e7evesinde, e\u011fer yapt\u0131\u011f\u0131 in\u015fai faaliyetler arsaya somut bir de\u011fer art\u0131\u015f\u0131 sa\u011flam\u0131\u015fsa, bu de\u011fer art\u0131\u015f\u0131n\u0131 kar\u015f\u0131layan bir bedeli talep etme hakk\u0131na sahip olabilir.<\/p>\n
Ba\u011f\u0131ms\u0131z B\u00f6l\u00fcm Payla\u015f\u0131m\u0131<\/p>\n
Payla\u015f\u0131m oranlar\u0131 sadece y\u00fczde (%) \u00fczerinden de\u011fil, hangi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcn kime ait olaca\u011f\u0131 (kat, cephe, konum) somut ve projeye dayal\u0131 bi\u00e7imde belirtilmelidir. Proje ekleri, mimari planlar ve payla\u015f\u0131m krokileri s\u00f6zle\u015fmeye ba\u011flanmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
\u0130n\u015faat S\u00fcresi ve Cezai \u015eartlar<\/p>\n
Ruhsat alma s\u00fcresi, in\u015faat\u0131n tamamlanma ve teslim s\u00fcresi, gecikme h\u00e2linde uygulanacak cezai \u015fartlar, tazminatlar ve fesih h\u00fck\u00fcmleri detayland\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r. M\u00fccbir sebep halleri objektif \u00f6l\u00e7\u00fctlerle tan\u0131mlanmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Bir in\u015faat\u0131n fiilen ba\u015flayabilmesi i\u00e7in \u00f6ncelikle projenin haz\u0131rlanarak belediyeden onaylat\u0131lmas\u0131 gerekir. E\u011fer s\u00f6zle\u015fmede aksi a\u00e7\u0131k\u00e7a belirtilmemi\u015fse, bu haz\u0131rl\u0131k ve onay s\u00fcreci arsa sahibinin sorumlulu\u011fundad\u0131r. Ancak ruhsat alma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc m\u00fcteahhide b\u0131rak\u0131lacaksa, bu yetkilendirmenin s\u00f6zle\u015fmede a\u00e7\u0131k\u00e7a d\u00fczenlenmi\u015f olmas\u0131 ve arsa sahibinin ayr\u0131ca m\u00fcteahhide vek\u00e2let vermesi gerekir. Ayr\u0131ca, ruhsatla ilgili har\u00e7 ve masraflar\u0131n hangi tarafa ait olaca\u011f\u0131 da s\u00f6zle\u015fmede mutlaka netle\u015ftirilmi\u015f olmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
\u00d6te yandan, in\u015faat s\u00fcresinin ba\u015flang\u0131c\u0131, belediyeden in\u015faat ruhsat\u0131n\u0131n al\u0131nd\u0131\u011f\u0131 tarihten itibaren hesaplan\u0131r. Bu nedenle, s\u00f6zle\u015fmede ruhsat\u0131n ne kadar s\u00fcrede al\u0131naca\u011f\u0131 da belirlenmelidir; aksi h\u00e2lde y\u00fcklenici ruhsat alma s\u00fcrecini uzatarak in\u015faat s\u00fcresinin ba\u015flamas\u0131n\u0131 geciktirme riskini do\u011furabilir.<\/p>\n
Kalite Standartlar\u0131 ve Teknik \u015eartname<\/p>\n
Kullan\u0131lacak yap\u0131 malzemeleri, in\u015faat kalitesi, teknik donan\u0131mlar (\u00f6rne\u011fin asans\u00f6r, \u0131s\u0131tma, d\u0131\u015f cephe malzemesi) teknik \u015fartname ekinde detayland\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r. Eksik veya ay\u0131pl\u0131 i\u015flerde y\u00fcklenicinin sorumlulu\u011fu a\u00e7\u0131k\u00e7a d\u00fczenlenmelidir.<\/p>\n
Teminatlar ve G\u00fcvence Mekanizmalar\u0131<\/p>\n
Bankadan al\u0131nacak teminat mektuplar\u0131, y\u00fcklenici veya \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015fi lehine tesis edilecek ipotekler, \u015fahsi kefaletler gibi teminat unsurlar\u0131 s\u00f6zle\u015fmeye mutlaka eklenmelidir. M\u00fcteahhidin edimlerini yerine getirmemesi ihtimaline kar\u015f\u0131 mutlaka banka teminat mektubu veya teminat ipote\u011fi gibi g\u00fcvenceler al\u0131nmal\u0131d\u0131r. Teminats\u0131z arsa pay\u0131 devri yap\u0131lmas\u0131, arsa sahipleri a\u00e7\u0131s\u0131ndan en b\u00fcy\u00fck risklerden biridir.<\/p>\n
M\u00fcteahhide devredilen arsa paylar\u0131 \u00fczerine arsa pay\u0131 sahipleri lehine ipotek tesis edilmesi ve ipote\u011fin kald\u0131r\u0131lmas\u0131n\u0131n eksiksik ve ay\u0131ps\u0131z teslim \u015fart\u0131na ba\u011flanmas\u0131 gerekir.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmede mutlaka yer verilmesi gereken kritik bir konu da her iki taraf\u0131n menfaatlerini dengede tutacak \u015fekilde d\u00fczenlenmesi hususudur. M\u00fcteahhit, hak etti\u011fi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri satarak sermaye temin edip in\u015faat\u0131 s\u00fcrd\u00fcrece\u011finden, tapular\u0131n tesliminde ya\u015fanacak gecikmeler in\u015faat\u0131n zaman\u0131nda tamamlanmas\u0131n\u0131 engelleyebilir. \u0130deal uygulama, in\u015faat\u0131n ilerleme oran\u0131na g\u00f6re belirlenen a\u015famalarda k\u0131smi tapu teslimlerinin yap\u0131lmas\u0131d\u0131r. \u00c7\u00fcnk\u00fc tapular erken teslim edilirse, m\u00fcteahhit bu tapular\u0131 sat\u0131p projeyi yar\u0131m b\u0131rakabilir; bu durumda hem arsa sahipleri hem de ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fc sat\u0131n alan ki\u015filer ciddi ma\u011fduriyetlerle kar\u015f\u0131la\u015f\u0131rlar. \u00d6zellikle ekonomik kriz d\u00f6nemlerinde bu t\u00fcr sorunlar daha s\u0131k ya\u015fanmaktad\u0131r.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmede Devir Yasa\u011f\u0131 Konulmas\u0131<\/p>\n
M\u00fcteahhidin s\u00f6zle\u015fme haklar\u0131n\u0131 \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere devretmesini \u00f6nlemek i\u00e7in a\u00e7\u0131k bir devir yasa\u011f\u0131 h\u00fckm\u00fc konulmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Kat \u0130rtifak\u0131 \/ Kat M\u00fclkiyeti ve Tapu \u0130\u015flemleri<\/p>\n
Kat irtifak\u0131 ve kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f s\u00fcre\u00e7lerinin nas\u0131l y\u00fcr\u00fct\u00fclece\u011fi, y\u00fcklenicinin ve arsa sahibinin y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri s\u00f6zle\u015fmeye yaz\u0131lmal\u0131, tapu i\u015flemlerinde yetkili ki\u015filer \u00f6nceden belirlenmelidir.<\/p>\n
\u0130n\u015faat ruhsat\u0131 al\u0131nd\u0131ktan sonra, 634 say\u0131l\u0131 Kat M\u00fclkiyeti Kanunu uyar\u0131nca tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne ba\u015fvurarak arsa \u00fczerinde kat irtifak\u0131 tesis edilmesi m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr. Bu i\u015flemin hen\u00fcz ba\u015flang\u0131\u00e7ta ger\u00e7ekle\u015ftirilmesi, s\u00f6zle\u015fmede \u00f6ng\u00f6r\u00fclen belirli a\u015famalarda y\u00fckleniciye (m\u00fcteahhide) ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm devri yap\u0131labilmesine imk\u00e2n tan\u0131r. Ayr\u0131ca, hem arsa sahibi hem de y\u00fcklenici a\u00e7\u0131s\u0131ndan kendi paylar\u0131na d\u00fc\u015fen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri tapulu olarak \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere satabilme avantaj\u0131 do\u011far.<\/p>\n
634 say\u0131l\u0131 Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nda yap\u0131lan son de\u011fi\u015fiklikler uyar\u0131nca, tasdikli (onayl\u0131) in\u015faat projesi, t\u00fcm arsa sahiplerinin imzalad\u0131\u011f\u0131 bir dilek\u00e7e ve y\u00f6netim plan\u0131 ile birlikte tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne sunuldu\u011funda kat irtifak\u0131 tesis edilebilir.<\/p>\n
Taraflar aras\u0131ndaki s\u00f6zle\u015fmede, kat irtifak\u0131n\u0131n hangi a\u015famada ve hangi taraf\u00e7a kurulaca\u011f\u0131, bu i\u015flemle ilgili har\u00e7 ve masraflar\u0131n kime ait olaca\u011f\u0131 a\u00e7\u0131k\u00e7a d\u00fczenlenmelidir. E\u011fer bu g\u00f6rev y\u00fckleniciye b\u0131rak\u0131lm\u0131\u015fsa, arsa sahipleri taraf\u0131ndan y\u00fckleniciye vek\u00e2letname verilmesi gerekir. Ancak s\u00f6zle\u015fmede bu konuda herhangi bir d\u00fczenleme yoksa, kat irtifak\u0131n\u0131n kurulmas\u0131 ve buna ili\u015fkin t\u00fcm mali y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckler arsa sahibine ait kabul edilir.<\/p>\n
\u00d6te yandan, in\u015faata ba\u015flanabilmesi i\u00e7in kat irtifak\u0131n\u0131n kurulmas\u0131 \u015fart de\u011fildir. Kat irtifak\u0131 tesis edilmeden de, al\u0131nan in\u015faat ruhsat\u0131 do\u011frultusunda yap\u0131 in\u015fa edilip tamamlanabilir. Ancak bu senaryoda, in\u015faat s\u00fcreci tamamland\u0131\u011f\u0131nda ve oturma izni al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda, ilgili belgelerle birlikte do\u011frudan kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f yap\u0131l\u0131r. Bu durumda, y\u00fckleniciye s\u00f6zle\u015fmede belirlenen a\u015famalarda ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm tapusu verilmesi m\u00fcmk\u00fcn olmaz; yaln\u0131zca hisse tapusu devri ger\u00e7ekle\u015ftirilebilir.<\/p>\n
Kat irtifak\u0131 tesis edilmi\u015f in\u015faatlarda ise, yap\u0131 tamamlan\u0131p oturma izni al\u0131nd\u0131ktan sonra, kat maliklerinden herhangi birinin ba\u015fvurusu \u00fczerine tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc kat irtifak\u0131n\u0131 kat m\u00fclkiyetine \u00e7evirir. 5912 say\u0131l\u0131 Kanun de\u011fi\u015fikli\u011fi ile getirilen d\u00fczenlemeye g\u00f6re, oturma izni verilen ve kat irtifak\u0131 kurulmu\u015f yap\u0131larda belediye taraf\u0131ndan izin belgesinin bir \u00f6rne\u011fi tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne g\u00f6nderilmekte ve herhangi bir ba\u015fvuru beklenmeksizin resen (kendili\u011finden) kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f sa\u011flanmaktad\u0131r. Bu sayede, 5912 say\u0131l\u0131 Kanun\u2019un y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesinden sonraki projelerde, kat irtifak\u0131n\u0131n kat m\u00fclkiyetine \u00e7evrilmesi i\u00e7in ayr\u0131ca maliklerin ba\u015fvuruda bulunmas\u0131na gerek kalmam\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
Kat irtifak\u0131 kurulmu\u015f yap\u0131larda yap\u0131 kullanma izni (oturma izni) al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda, kat maliklerinden birinin talebi \u00fczerine tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcnce kat irtifak\u0131 re\u2019sen kat m\u00fclkiyetine \u00e7evrilir. 5912 say\u0131l\u0131 Kanun ile yap\u0131lan d\u00fczenleme, belediyelerin bu yap\u0131 kullanma izninin bir \u00f6rne\u011fini tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne g\u00f6ndermesi ve b\u00f6ylece herhangi bir malik ba\u015fvurusuna gerek kalmadan kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f yap\u0131lmas\u0131 esas\u0131n\u0131 getirmi\u015ftir.<\/p>\n
\u00d6zetle, eskiden kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f i\u00e7in mutlaka maliklerin tapuya ba\u015fvurmas\u0131 gerekiyordu. 5912 say\u0131l\u0131 Kanun sonras\u0131nda belediye, yap\u0131 kullanma izin belgesini tapuya iletti\u011finde, kat irtifak\u0131 kendili\u011finden kat m\u00fclkiyetine \u00e7evriliyor; maliklerin ayr\u0131ca i\u015flem yapmas\u0131na gerek kalm\u0131yor.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmenin \u015eekli <\/p>\n
Arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmeleri, ta\u015f\u0131nmaz m\u00fclkiyetinin devrini i\u00e7erdi\u011finden, mutlaka resm\u00ee \u015fekle tabi olup noter huzurunda d\u00fczenleme \u015feklinde yap\u0131lmal\u0131d\u0131r. Noter onay\u0131 olmadan, yaln\u0131zca yaz\u0131l\u0131 ya da s\u00f6zl\u00fc \u015fekilde yap\u0131lan bu t\u00fcr s\u00f6zle\u015fmeler hukuken ge\u00e7ersiz kabul edilir. S\u00f6zle\u015fmenin ge\u00e7ersiz oldu\u011fu durumlarda taraflar, s\u00f6zle\u015fmeye dayanarak herhangi bir hak veya alacak talep edemez; yaln\u0131zca yap\u0131lan i\u015fler veya sa\u011flanan faydalar, sebepsiz zenginle\u015fme h\u00fck\u00fcmleri uyar\u0131nca kar\u015f\u0131 taraftan geri istenebilir.<\/p>\n
\u015eekle ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131n ileri s\u00fcr\u00fclmesinin d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kurallar\u0131na ayk\u0131r\u0131l\u0131k ve hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131m\u0131 te\u015fkil etti\u011fi hallerde ise \u015fekil eksikli\u011fine ra\u011fmen s\u00f6zle\u015fme ge\u00e7erli kabul edilecektir.<\/p>\n
Ki\u015finin \u015fekle ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131 ileri s\u00fcr\u00fclmesinin d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kurallar\u0131na ve hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131m\u0131 te\u015fkil etti\u011fi hallere \u00f6rnek vermek gerekir ise; s\u00f6zle\u015fmede \u00f6ng\u00f6r\u00fclen edimlerin yerine getirilmesinin ard\u0131ndan, taraflardan birinin \u015fekil eksikli\u011fi nedeniyle ge\u00e7ersizli\u011fi ileri s\u00fcr\u00fcp, yerine getirdi\u011fi edimi geri talep etmesi; di\u011fer taraf\u0131n, kendi edimini yerine getirdi\u011fi h\u00e2lde s\u00f6zle\u015fmenin \u015fekil \u015fartlar\u0131na ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131 gerek\u00e7e g\u00f6stererek ge\u00e7ersiz oldu\u011funu iddia edip, kendi edimini ifadan ka\u00e7\u0131nmas\u0131; hen\u00fcz edimler yerine getirilmemi\u015f olsa dahi, kar\u015f\u0131 tarafta s\u00f6zle\u015fmenin ifa edilece\u011fine dair hakl\u0131 bir g\u00fcven olu\u015fturan davran\u0131\u015flar; \u015fekil eksikli\u011fini bilerek ve bunun olas\u0131 sonu\u00e7lar\u0131na katlanarak s\u00f6zle\u015fmeye taraf olan ya da eksikli\u011fi kendi yarar\u0131na isteyen taraf\u0131n, sonradan bu eksikli\u011fe dayanarak ge\u00e7ersizlik iddias\u0131nda bulunmas\u0131; \u015fekil eksikli\u011fini, s\u00f6zle\u015fmenin kendi lehine olmayan sonu\u00e7lar\u0131ndan ka\u00e7\u0131nmak amac\u0131yla ve bor\u00e7lar\u0131n\u0131 yerine getirmekten ka\u00e7\u0131narak ileri s\u00fcren taraf\u0131n davran\u0131\u015f\u0131 gibi durumlar, d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kural\u0131na ayk\u0131r\u0131 ve hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131lmas\u0131 anlam\u0131na geldi\u011finden, \u015fekil eksikli\u011fi olmas\u0131na ra\u011fmen s\u00f6zle\u015fme ge\u00e7erli kabul edilecektir.<\/p>\n
Ayr\u0131ca Roma hukukundaki \u201ckimse kendi sebep oldu\u011fu zarardan fayda sa\u011flayamaz\u201d ilkesi, hukukun temel prensiplerinden biridir ve bu prensip, bir ki\u015finin kendi yanl\u0131\u015f eylemleri veya ihmali sonucunda ortaya \u00e7\u0131kan zararlardan fayda sa\u011flamamas\u0131 gerekti\u011fini \u00f6ng\u00f6r\u00fcr. Bir s\u00f6zle\u015fmede \u015fekil eksikli\u011fine bilerek neden olan taraf\u0131n sonradan bu eksikli\u011fi ileri s\u00fcrmesi \u00e7eli\u015fkili davran\u0131\u015f yasa\u011f\u0131 da te\u015fkil etmektedir.<\/p>\n
Teslim S\u00fcresinin Net Belirlenmesi<\/p>\n
\u0130n\u015faat teslim s\u00fcresi ve ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihi a\u00e7\u0131k\u00e7a tan\u0131mlanmazsa m\u00fcteahhit gecikse bile hak iddias\u0131 g\u00fc\u00e7le\u015fir.<\/p>\n
Ge\u00e7ici Kabul, Kesin Kabul ve Ay\u0131p Sorumlulu\u011funun D\u00fczenlenmesi<\/p>\n
\u0130n\u015faat tesliminde eksik veya ay\u0131pl\u0131 i\u015flerin tespiti ve d\u00fczeltilmesi i\u00e7in ge\u00e7ici ve kesin kabul \u015fartlar\u0131n\u0131n a\u00e7\u0131k\u00e7a belirlenmesi gerekir.<\/p>\n
Ruhsat ve Proje Onay\u0131 Kontrol\u00fcn\u00fcn M\u00fcteahhide B\u0131rak\u0131lmamas\u0131<\/p>\n
Proje ve ruhsat s\u00fcrecinde maliklerin kontrol ve onay haklar\u0131 s\u00f6zle\u015fmede belirtilmezse istenmeyen projelerle kar\u015f\u0131la\u015f\u0131labilir.<\/p>\n
M\u00fcteahhit Se\u00e7iminde Risk Analizi ve Hukuki Denetim<\/p>\n
M\u00fcteahhit se\u00e7imi, s\u00f6zle\u015fmenin ba\u015far\u0131s\u0131n\u0131 belirleyen en kritik unsurlardan biridir. Burada, hukuki bir risk analizi yakla\u015f\u0131m\u0131 benimsenmelidir.<\/p>\n
M\u00fcteahhidin \u015firket olmas\u0131 halinde, ana s\u00f6zle\u015fmesine g\u00f6re s\u00f6zle\u015fmenin, \u015firket ad\u0131na yetkili k\u0131l\u0131nan temsilcileri taraf\u0131ndan imzalanmas\u0131 gerekir.<\/p>\n
Limited \u015firketler ve kooperatiflerde s\u0131n\u0131rl\u0131 sorumluluk esas\u0131 ge\u00e7erli oldu\u011fundan, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi yap\u0131l\u0131rken \u015firketin t\u00fcr\u00fc kadar, sermaye yap\u0131s\u0131, ortaklar\u0131n\u0131n veya \u00fcyelerinin durumu ve ge\u00e7mi\u015fte benzer projelerdeki tecr\u00fcbeleri de dikkate al\u0131nmal\u0131d\u0131r. Bu t\u00fcr i\u015flerde en y\u00fcksek daire teklifini verene de\u011fil, mali ve teknik a\u00e7\u0131dan g\u00fc\u00e7l\u00fc, g\u00fcvenilir y\u00fckleniciye i\u015f verilmesi \u00e7ok daha \u00f6nemlidir. \u0130n\u015faat s\u00fcrecinde m\u00fcteahhitten veya arsa sahibinden ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sat\u0131n almak isteyen \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filer de ayn\u0131 dikkat ve \u00f6zeni g\u00f6stermelidir. Kat irtifak\u0131 tapusunun varl\u0131\u011f\u0131 tek ba\u015f\u0131na bir g\u00fcvence sa\u011flamaz; in\u015faat\u0131n tamamlanmamas\u0131 h\u00e2linde, sat\u0131n al\u0131nan dairenin eksik ve kusurlar\u0131n\u0131 tamamlamak al\u0131c\u0131n\u0131n sorumlulu\u011funa kalabilir ve bu durum ciddi ma\u011fduriyetler yaratabilir.<\/p>\n
Mali Yeterlilik \u0130ncelemesi<\/p>\n
Y\u00fcklenicinin bilan\u00e7o ve mali tablolar\u0131, banka referans yaz\u0131lar\u0131, kamu borcu (SGK, vergi) durumlar\u0131 titizlikle incelenmelidir. Bor\u00e7lu ve riskli bir firman\u0131n projenin ortas\u0131nda iflas etmesi h\u00e2linde arsa sahiplerinin kay\u0131plar\u0131 \u00e7o\u011funlukla telafi edilemez.<\/p>\n
Teknik Kapasite ve \u0130\u015f Bitirme Belgeleri<\/p>\n
Benzer \u00f6l\u00e7ekli projelerde deneyim, teknik ekip ve \u015fantiye organizasyonu, mevcut proje y\u00fck\u00fc g\u00f6zden ge\u00e7irilmelidir. A\u015f\u0131r\u0131 y\u00fcklenmi\u015f firmalar operasyonel ve finansal krizlere daha yatk\u0131nd\u0131r.<\/p>\n
Ticaret Sicil ve Temsil Yetkisi<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmenin imzalanaca\u011f\u0131 firman\u0131n ticaret sicil belgeleri, faaliyet belgeleri, imza sirk\u00fcleri incelenmeli; imzalayan ki\u015finin yetkili olup olmad\u0131\u011f\u0131 kontrol edilmelidir.<\/p>\n
Referans Ara\u015ft\u0131rmas\u0131 ve Sahada \u0130nceleme<\/p>\n
Y\u00fcklenicinin daha \u00f6nce \u00e7al\u0131\u015ft\u0131\u011f\u0131 arsa sahipleri veya i\u015f ortaklar\u0131yla do\u011frudan temas kurulmal\u0131, varsa devam eden projeleri yerinde ziyaret edilerek y\u00fcklenicinin uygulama kalitesi g\u00f6zlemlenmelidir.<\/p>\n
Teminatlar\u0131n Sa\u011flanmas\u0131<\/p>\n
Hi\u00e7bir ko\u015fulda teminats\u0131z bir ili\u015fki kurulmamal\u0131d\u0131r. Banka teminat mektuplar\u0131, ipotek tesisleri, \u015fahsi kefaletler mutlaka al\u0131nmal\u0131 ve s\u00f6zle\u015fmeye i\u015flenmelidir.<\/p>\n
Sonu\u00e7 Olarak Profesyonel Hukuki Destek \u015eartt\u0131r<\/p>\n
Arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmeleri, arsa sahipleri a\u00e7\u0131s\u0131ndan ciddi mali ve hukuki riskler bar\u0131nd\u0131ran, multidisipliner bir yakla\u015f\u0131mla ele al\u0131nmas\u0131 gereken s\u00f6zle\u015fmelerdir. Sadece s\u00f6zle\u015fme metnine de\u011fil; y\u00fcklenici se\u00e7imi, tapu i\u015flemleri, teknik uygulama ve teminat sistemine kadar t\u00fcm s\u00fcrecin uzman hukuk\u00e7ular e\u015fli\u011finde y\u00fcr\u00fct\u00fclmesi, telafisi g\u00fc\u00e7 zararlar\u0131n \u00f6n\u00fcne ge\u00e7ilmesini sa\u011flar.<\/p>\n
Bu ba\u011flamda hem arsa sahiplerinin hem meslekta\u015flar\u0131m\u0131z\u0131n bu t\u00fcr projelerde salt ticari de\u011fil, sistematik hukuki risk y\u00f6netimi perspektifi ile hareket etmesi gerekmektedir.<\/p>\n
\u200bArsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmeleri, arsa sahibinin ta\u015f\u0131nmaz\u0131 \u00fczerindeki arsa pay\u0131n\u0131 y\u00fckleniciye devretmesi ve kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda in\u015fa edilen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerden belirli bir k\u0131sm\u0131n\u0131 edinmesi esas\u0131na dayanan karma nitelikli s\u00f6zle\u015fmelerdir. Uygulamada \u00f6zellikle kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm s\u00fcre\u00e7lerinde yo\u011fun bi\u00e7imde kullan\u0131lan bu s\u00f6zle\u015fmeler, hukuki olarak hem arsa sahibi hem y\u00fcklenici a\u00e7\u0131s\u0131ndan ciddi riskler bar\u0131nd\u0131r\u0131r.<\/p>\n
Arsa sahipleri, sadece s\u00f6zle\u015fmenin metnine odaklanmakla yetinmemeli; m\u00fcteahhit se\u00e7iminden ba\u015flayarak s\u00fcreci bir b\u00fct\u00fcn olarak hukuki denetim alt\u0131nda y\u00fcr\u00fctmelidir. Bu kapsamda hem s\u00f6zle\u015fmenin kurulmas\u0131 hem de y\u00fcklenici se\u00e7imi a\u015famas\u0131nda dikkat edilmesi gereken temel unsurlar ana hatlar\u0131yla \u015fu \u015fekildedir;<\/p>\n
Arsa Pay\u0131 Kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 \u0130n\u015faat S\u00f6zle\u015fmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Taraflar\u0131n Tam ve Do\u011fru Tespiti<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmenin t\u00fcm arsa sahipleri taraf\u0131ndan imzalanmas\u0131 zorunludur; aksi h\u00e2lde eksik temsil ve muvafakat eksikli\u011fi nedeniyle ge\u00e7ersizlik veya h\u00fck\u00fcms\u00fczl\u00fck riski do\u011far. Y\u00fcklenici \u015firketlerin imza yetkililerinin temsil yetkisi ticaret sicil kay\u0131tlar\u0131ndan teyit edilmelidir.<\/p>\n
Arsan\u0131n Hukuki Durumu<\/p>\n
Ta\u015f\u0131nmaz\u0131n tapu kay\u0131tlar\u0131 (ipotek, haciz, intifa hakk\u0131, \u015ferh, takyidat) incelenmeli, arsa \u00fczerindeki k\u0131s\u0131tlamalar dikkate al\u0131nmal\u0131d\u0131r. S\u00f6zle\u015fme \u00f6ncesinde arsa \u00fczerindeki y\u00fcklerin kald\u0131r\u0131lmamas\u0131 projeyi riske atar ve ruhsat al\u0131nmas\u0131n\u0131 engelleyebilir. S\u00f6zle\u015fmede bu durumlara ili\u015fkin a\u00e7\u0131k h\u00fck\u00fcmler konulmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Arsan\u0131n imar parseli niteli\u011finde olmas\u0131, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesinin ge\u00e7erlili\u011fi i\u00e7in temel bir \u015fartt\u0131r. E\u011fer ta\u015f\u0131nmaz bu vasfa sahip de\u011filse, yap\u0131lan s\u00f6zle\u015fme ba\u015ftan itibaren ge\u00e7ersiz kabul edilir. Ge\u00e7ersiz bir s\u00f6zle\u015fmeye dayan\u0131larak taraflardan birinin ifay\u0131 talep etmesi ya da ifan\u0131n ger\u00e7ekle\u015fmemesi nedeniyle u\u011fran\u0131lan zarar\u0131n tazmini istenmesi m\u00fcmk\u00fcn de\u011fildir.<\/p>\n
Bu durumda a\u00e7\u0131lacak davalarda, ifan\u0131n hukuken m\u00fcmk\u00fcn olmamas\u0131 gerek\u00e7esiyle s\u00f6zle\u015fmenin sona erdirilmesi (feshi) yoluna gidilir. B\u00f6yle bir senaryoda arsa sahibi, i\u015fin tamamlanmamas\u0131 veya gecikmesi nedeniyle u\u011frad\u0131\u011f\u0131 k\u00e2r kayb\u0131 ya da kazan\u00e7 mahrumiyetine ili\u015fkin bir talepte bulunamaz. M\u00fcteahhit ise, yaln\u0131zca sebepsiz zenginle\u015fme ilkeleri \u00e7er\u00e7evesinde, e\u011fer yapt\u0131\u011f\u0131 in\u015fai faaliyetler arsaya somut bir de\u011fer art\u0131\u015f\u0131 sa\u011flam\u0131\u015fsa, bu de\u011fer art\u0131\u015f\u0131n\u0131 kar\u015f\u0131layan bir bedeli talep etme hakk\u0131na sahip olabilir.<\/p>\n
Ba\u011f\u0131ms\u0131z B\u00f6l\u00fcm Payla\u015f\u0131m\u0131<\/p>\n
Payla\u015f\u0131m oranlar\u0131 sadece y\u00fczde (%) \u00fczerinden de\u011fil, hangi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcn kime ait olaca\u011f\u0131 (kat, cephe, konum) somut ve projeye dayal\u0131 bi\u00e7imde belirtilmelidir. Proje ekleri, mimari planlar ve payla\u015f\u0131m krokileri s\u00f6zle\u015fmeye ba\u011flanmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
\u0130n\u015faat S\u00fcresi ve Cezai \u015eartlar<\/p>\n
Ruhsat alma s\u00fcresi, in\u015faat\u0131n tamamlanma ve teslim s\u00fcresi, gecikme h\u00e2linde uygulanacak cezai \u015fartlar, tazminatlar ve fesih h\u00fck\u00fcmleri detayland\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r. M\u00fccbir sebep halleri objektif \u00f6l\u00e7\u00fctlerle tan\u0131mlanmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Bir in\u015faat\u0131n fiilen ba\u015flayabilmesi i\u00e7in \u00f6ncelikle projenin haz\u0131rlanarak belediyeden onaylat\u0131lmas\u0131 gerekir. E\u011fer s\u00f6zle\u015fmede aksi a\u00e7\u0131k\u00e7a belirtilmemi\u015fse, bu haz\u0131rl\u0131k ve onay s\u00fcreci arsa sahibinin sorumlulu\u011fundad\u0131r. Ancak ruhsat alma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc m\u00fcteahhide b\u0131rak\u0131lacaksa, bu yetkilendirmenin s\u00f6zle\u015fmede a\u00e7\u0131k\u00e7a d\u00fczenlenmi\u015f olmas\u0131 ve arsa sahibinin ayr\u0131ca m\u00fcteahhide vek\u00e2let vermesi gerekir. Ayr\u0131ca, ruhsatla ilgili har\u00e7 ve masraflar\u0131n hangi tarafa ait olaca\u011f\u0131 da s\u00f6zle\u015fmede mutlaka netle\u015ftirilmi\u015f olmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
\u00d6te yandan, in\u015faat s\u00fcresinin ba\u015flang\u0131c\u0131, belediyeden in\u015faat ruhsat\u0131n\u0131n al\u0131nd\u0131\u011f\u0131 tarihten itibaren hesaplan\u0131r. Bu nedenle, s\u00f6zle\u015fmede ruhsat\u0131n ne kadar s\u00fcrede al\u0131naca\u011f\u0131 da belirlenmelidir; aksi h\u00e2lde y\u00fcklenici ruhsat alma s\u00fcrecini uzatarak in\u015faat s\u00fcresinin ba\u015flamas\u0131n\u0131 geciktirme riskini do\u011furabilir.<\/p>\n
Kalite Standartlar\u0131 ve Teknik \u015eartname<\/p>\n
Kullan\u0131lacak yap\u0131 malzemeleri, in\u015faat kalitesi, teknik donan\u0131mlar (\u00f6rne\u011fin asans\u00f6r, \u0131s\u0131tma, d\u0131\u015f cephe malzemesi) teknik \u015fartname ekinde detayland\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r. Eksik veya ay\u0131pl\u0131 i\u015flerde y\u00fcklenicinin sorumlulu\u011fu a\u00e7\u0131k\u00e7a d\u00fczenlenmelidir.<\/p>\n
Teminatlar ve G\u00fcvence Mekanizmalar\u0131<\/p>\n
Bankadan al\u0131nacak teminat mektuplar\u0131, y\u00fcklenici veya \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015fi lehine tesis edilecek ipotekler, \u015fahsi kefaletler gibi teminat unsurlar\u0131 s\u00f6zle\u015fmeye mutlaka eklenmelidir. M\u00fcteahhidin edimlerini yerine getirmemesi ihtimaline kar\u015f\u0131 mutlaka banka teminat mektubu veya teminat ipote\u011fi gibi g\u00fcvenceler al\u0131nmal\u0131d\u0131r. Teminats\u0131z arsa pay\u0131 devri yap\u0131lmas\u0131, arsa sahipleri a\u00e7\u0131s\u0131ndan en b\u00fcy\u00fck risklerden biridir.<\/p>\n
M\u00fcteahhide devredilen arsa paylar\u0131 \u00fczerine arsa pay\u0131 sahipleri lehine ipotek tesis edilmesi ve ipote\u011fin kald\u0131r\u0131lmas\u0131n\u0131n eksiksik ve ay\u0131ps\u0131z teslim \u015fart\u0131na ba\u011flanmas\u0131 gerekir.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmede mutlaka yer verilmesi gereken kritik bir konu da her iki taraf\u0131n menfaatlerini dengede tutacak \u015fekilde d\u00fczenlenmesi hususudur. M\u00fcteahhit, hak etti\u011fi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri satarak sermaye temin edip in\u015faat\u0131 s\u00fcrd\u00fcrece\u011finden, tapular\u0131n tesliminde ya\u015fanacak gecikmeler in\u015faat\u0131n zaman\u0131nda tamamlanmas\u0131n\u0131 engelleyebilir. \u0130deal uygulama, in\u015faat\u0131n ilerleme oran\u0131na g\u00f6re belirlenen a\u015famalarda k\u0131smi tapu teslimlerinin yap\u0131lmas\u0131d\u0131r. \u00c7\u00fcnk\u00fc tapular erken teslim edilirse, m\u00fcteahhit bu tapular\u0131 sat\u0131p projeyi yar\u0131m b\u0131rakabilir; bu durumda hem arsa sahipleri hem de ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fc sat\u0131n alan ki\u015filer ciddi ma\u011fduriyetlerle kar\u015f\u0131la\u015f\u0131rlar. \u00d6zellikle ekonomik kriz d\u00f6nemlerinde bu t\u00fcr sorunlar daha s\u0131k ya\u015fanmaktad\u0131r.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmede Devir Yasa\u011f\u0131 Konulmas\u0131<\/p>\n
M\u00fcteahhidin s\u00f6zle\u015fme haklar\u0131n\u0131 \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere devretmesini \u00f6nlemek i\u00e7in a\u00e7\u0131k bir devir yasa\u011f\u0131 h\u00fckm\u00fc konulmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
Kat \u0130rtifak\u0131 \/ Kat M\u00fclkiyeti ve Tapu \u0130\u015flemleri<\/p>\n
Kat irtifak\u0131 ve kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f s\u00fcre\u00e7lerinin nas\u0131l y\u00fcr\u00fct\u00fclece\u011fi, y\u00fcklenicinin ve arsa sahibinin y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri s\u00f6zle\u015fmeye yaz\u0131lmal\u0131, tapu i\u015flemlerinde yetkili ki\u015filer \u00f6nceden belirlenmelidir.<\/p>\n
\u0130n\u015faat ruhsat\u0131 al\u0131nd\u0131ktan sonra, 634 say\u0131l\u0131 Kat M\u00fclkiyeti Kanunu uyar\u0131nca tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne ba\u015fvurarak arsa \u00fczerinde kat irtifak\u0131 tesis edilmesi m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr. Bu i\u015flemin hen\u00fcz ba\u015flang\u0131\u00e7ta ger\u00e7ekle\u015ftirilmesi, s\u00f6zle\u015fmede \u00f6ng\u00f6r\u00fclen belirli a\u015famalarda y\u00fckleniciye (m\u00fcteahhide) ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm devri yap\u0131labilmesine imk\u00e2n tan\u0131r. Ayr\u0131ca, hem arsa sahibi hem de y\u00fcklenici a\u00e7\u0131s\u0131ndan kendi paylar\u0131na d\u00fc\u015fen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri tapulu olarak \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere satabilme avantaj\u0131 do\u011far.<\/p>\n
634 say\u0131l\u0131 Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nda yap\u0131lan son de\u011fi\u015fiklikler uyar\u0131nca, tasdikli (onayl\u0131) in\u015faat projesi, t\u00fcm arsa sahiplerinin imzalad\u0131\u011f\u0131 bir dilek\u00e7e ve y\u00f6netim plan\u0131 ile birlikte tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne sunuldu\u011funda kat irtifak\u0131 tesis edilebilir.<\/p>\n
Taraflar aras\u0131ndaki s\u00f6zle\u015fmede, kat irtifak\u0131n\u0131n hangi a\u015famada ve hangi taraf\u00e7a kurulaca\u011f\u0131, bu i\u015flemle ilgili har\u00e7 ve masraflar\u0131n kime ait olaca\u011f\u0131 a\u00e7\u0131k\u00e7a d\u00fczenlenmelidir. E\u011fer bu g\u00f6rev y\u00fckleniciye b\u0131rak\u0131lm\u0131\u015fsa, arsa sahipleri taraf\u0131ndan y\u00fckleniciye vek\u00e2letname verilmesi gerekir. Ancak s\u00f6zle\u015fmede bu konuda herhangi bir d\u00fczenleme yoksa, kat irtifak\u0131n\u0131n kurulmas\u0131 ve buna ili\u015fkin t\u00fcm mali y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckler arsa sahibine ait kabul edilir.<\/p>\n
\u00d6te yandan, in\u015faata ba\u015flanabilmesi i\u00e7in kat irtifak\u0131n\u0131n kurulmas\u0131 \u015fart de\u011fildir. Kat irtifak\u0131 tesis edilmeden de, al\u0131nan in\u015faat ruhsat\u0131 do\u011frultusunda yap\u0131 in\u015fa edilip tamamlanabilir. Ancak bu senaryoda, in\u015faat s\u00fcreci tamamland\u0131\u011f\u0131nda ve oturma izni al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda, ilgili belgelerle birlikte do\u011frudan kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f yap\u0131l\u0131r. Bu durumda, y\u00fckleniciye s\u00f6zle\u015fmede belirlenen a\u015famalarda ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm tapusu verilmesi m\u00fcmk\u00fcn olmaz; yaln\u0131zca hisse tapusu devri ger\u00e7ekle\u015ftirilebilir.<\/p>\n
Kat irtifak\u0131 tesis edilmi\u015f in\u015faatlarda ise, yap\u0131 tamamlan\u0131p oturma izni al\u0131nd\u0131ktan sonra, kat maliklerinden herhangi birinin ba\u015fvurusu \u00fczerine tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc kat irtifak\u0131n\u0131 kat m\u00fclkiyetine \u00e7evirir. 5912 say\u0131l\u0131 Kanun de\u011fi\u015fikli\u011fi ile getirilen d\u00fczenlemeye g\u00f6re, oturma izni verilen ve kat irtifak\u0131 kurulmu\u015f yap\u0131larda belediye taraf\u0131ndan izin belgesinin bir \u00f6rne\u011fi tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne g\u00f6nderilmekte ve herhangi bir ba\u015fvuru beklenmeksizin resen (kendili\u011finden) kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f sa\u011flanmaktad\u0131r. Bu sayede, 5912 say\u0131l\u0131 Kanun\u2019un y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesinden sonraki projelerde, kat irtifak\u0131n\u0131n kat m\u00fclkiyetine \u00e7evrilmesi i\u00e7in ayr\u0131ca maliklerin ba\u015fvuruda bulunmas\u0131na gerek kalmam\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
Kat irtifak\u0131 kurulmu\u015f yap\u0131larda yap\u0131 kullanma izni (oturma izni) al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda, kat maliklerinden birinin talebi \u00fczerine tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcnce kat irtifak\u0131 re\u2019sen kat m\u00fclkiyetine \u00e7evrilir. 5912 say\u0131l\u0131 Kanun ile yap\u0131lan d\u00fczenleme, belediyelerin bu yap\u0131 kullanma izninin bir \u00f6rne\u011fini tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcne g\u00f6ndermesi ve b\u00f6ylece herhangi bir malik ba\u015fvurusuna gerek kalmadan kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f yap\u0131lmas\u0131 esas\u0131n\u0131 getirmi\u015ftir.<\/p>\n
\u00d6zetle, eskiden kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7i\u015f i\u00e7in mutlaka maliklerin tapuya ba\u015fvurmas\u0131 gerekiyordu. 5912 say\u0131l\u0131 Kanun sonras\u0131nda belediye, yap\u0131 kullanma izin belgesini tapuya iletti\u011finde, kat irtifak\u0131 kendili\u011finden kat m\u00fclkiyetine \u00e7evriliyor; maliklerin ayr\u0131ca i\u015flem yapmas\u0131na gerek kalm\u0131yor.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmenin \u015eekli <\/p>\n
Arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmeleri, ta\u015f\u0131nmaz m\u00fclkiyetinin devrini i\u00e7erdi\u011finden, mutlaka resm\u00ee \u015fekle tabi olup noter huzurunda d\u00fczenleme \u015feklinde yap\u0131lmal\u0131d\u0131r. Noter onay\u0131 olmadan, yaln\u0131zca yaz\u0131l\u0131 ya da s\u00f6zl\u00fc \u015fekilde yap\u0131lan bu t\u00fcr s\u00f6zle\u015fmeler hukuken ge\u00e7ersiz kabul edilir. S\u00f6zle\u015fmenin ge\u00e7ersiz oldu\u011fu durumlarda taraflar, s\u00f6zle\u015fmeye dayanarak herhangi bir hak veya alacak talep edemez; yaln\u0131zca yap\u0131lan i\u015fler veya sa\u011flanan faydalar, sebepsiz zenginle\u015fme h\u00fck\u00fcmleri uyar\u0131nca kar\u015f\u0131 taraftan geri istenebilir.<\/p>\n
\u015eekle ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131n ileri s\u00fcr\u00fclmesinin d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kurallar\u0131na ayk\u0131r\u0131l\u0131k ve hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131m\u0131 te\u015fkil etti\u011fi hallerde ise \u015fekil eksikli\u011fine ra\u011fmen s\u00f6zle\u015fme ge\u00e7erli kabul edilecektir.<\/p>\n
Ki\u015finin \u015fekle ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131 ileri s\u00fcr\u00fclmesinin d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kurallar\u0131na ve hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131m\u0131 te\u015fkil etti\u011fi hallere \u00f6rnek vermek gerekir ise; s\u00f6zle\u015fmede \u00f6ng\u00f6r\u00fclen edimlerin yerine getirilmesinin ard\u0131ndan, taraflardan birinin \u015fekil eksikli\u011fi nedeniyle ge\u00e7ersizli\u011fi ileri s\u00fcr\u00fcp, yerine getirdi\u011fi edimi geri talep etmesi; di\u011fer taraf\u0131n, kendi edimini yerine getirdi\u011fi h\u00e2lde s\u00f6zle\u015fmenin \u015fekil \u015fartlar\u0131na ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131 gerek\u00e7e g\u00f6stererek ge\u00e7ersiz oldu\u011funu iddia edip, kendi edimini ifadan ka\u00e7\u0131nmas\u0131; hen\u00fcz edimler yerine getirilmemi\u015f olsa dahi, kar\u015f\u0131 tarafta s\u00f6zle\u015fmenin ifa edilece\u011fine dair hakl\u0131 bir g\u00fcven olu\u015fturan davran\u0131\u015flar; \u015fekil eksikli\u011fini bilerek ve bunun olas\u0131 sonu\u00e7lar\u0131na katlanarak s\u00f6zle\u015fmeye taraf olan ya da eksikli\u011fi kendi yarar\u0131na isteyen taraf\u0131n, sonradan bu eksikli\u011fe dayanarak ge\u00e7ersizlik iddias\u0131nda bulunmas\u0131; \u015fekil eksikli\u011fini, s\u00f6zle\u015fmenin kendi lehine olmayan sonu\u00e7lar\u0131ndan ka\u00e7\u0131nmak amac\u0131yla ve bor\u00e7lar\u0131n\u0131 yerine getirmekten ka\u00e7\u0131narak ileri s\u00fcren taraf\u0131n davran\u0131\u015f\u0131 gibi durumlar, d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kural\u0131na ayk\u0131r\u0131 ve hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131lmas\u0131 anlam\u0131na geldi\u011finden, \u015fekil eksikli\u011fi olmas\u0131na ra\u011fmen s\u00f6zle\u015fme ge\u00e7erli kabul edilecektir.<\/p>\n
Ayr\u0131ca Roma hukukundaki \u201ckimse kendi sebep oldu\u011fu zarardan fayda sa\u011flayamaz\u201d ilkesi, hukukun temel prensiplerinden biridir ve bu prensip, bir ki\u015finin kendi yanl\u0131\u015f eylemleri veya ihmali sonucunda ortaya \u00e7\u0131kan zararlardan fayda sa\u011flamamas\u0131 gerekti\u011fini \u00f6ng\u00f6r\u00fcr. Bir s\u00f6zle\u015fmede \u015fekil eksikli\u011fine bilerek neden olan taraf\u0131n sonradan bu eksikli\u011fi ileri s\u00fcrmesi \u00e7eli\u015fkili davran\u0131\u015f yasa\u011f\u0131 da te\u015fkil etmektedir.<\/p>\n
Teslim S\u00fcresinin Net Belirlenmesi<\/p>\n
\u0130n\u015faat teslim s\u00fcresi ve ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihi a\u00e7\u0131k\u00e7a tan\u0131mlanmazsa m\u00fcteahhit gecikse bile hak iddias\u0131 g\u00fc\u00e7le\u015fir.<\/p>\n
Ge\u00e7ici Kabul, Kesin Kabul ve Ay\u0131p Sorumlulu\u011funun D\u00fczenlenmesi<\/p>\n
\u0130n\u015faat tesliminde eksik veya ay\u0131pl\u0131 i\u015flerin tespiti ve d\u00fczeltilmesi i\u00e7in ge\u00e7ici ve kesin kabul \u015fartlar\u0131n\u0131n a\u00e7\u0131k\u00e7a belirlenmesi gerekir.<\/p>\n
Ruhsat ve Proje Onay\u0131 Kontrol\u00fcn\u00fcn M\u00fcteahhide B\u0131rak\u0131lmamas\u0131<\/p>\n
Proje ve ruhsat s\u00fcrecinde maliklerin kontrol ve onay haklar\u0131 s\u00f6zle\u015fmede belirtilmezse istenmeyen projelerle kar\u015f\u0131la\u015f\u0131labilir.<\/p>\n
M\u00fcteahhit Se\u00e7iminde Risk Analizi ve Hukuki Denetim<\/p>\n
M\u00fcteahhit se\u00e7imi, s\u00f6zle\u015fmenin ba\u015far\u0131s\u0131n\u0131 belirleyen en kritik unsurlardan biridir. Burada, hukuki bir risk analizi yakla\u015f\u0131m\u0131 benimsenmelidir.<\/p>\n
M\u00fcteahhidin \u015firket olmas\u0131 halinde, ana s\u00f6zle\u015fmesine g\u00f6re s\u00f6zle\u015fmenin, \u015firket ad\u0131na yetkili k\u0131l\u0131nan temsilcileri taraf\u0131ndan imzalanmas\u0131 gerekir.<\/p>\n
Limited \u015firketler ve kooperatiflerde s\u0131n\u0131rl\u0131 sorumluluk esas\u0131 ge\u00e7erli oldu\u011fundan, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi yap\u0131l\u0131rken \u015firketin t\u00fcr\u00fc kadar, sermaye yap\u0131s\u0131, ortaklar\u0131n\u0131n veya \u00fcyelerinin durumu ve ge\u00e7mi\u015fte benzer projelerdeki tecr\u00fcbeleri de dikkate al\u0131nmal\u0131d\u0131r. Bu t\u00fcr i\u015flerde en y\u00fcksek daire teklifini verene de\u011fil, mali ve teknik a\u00e7\u0131dan g\u00fc\u00e7l\u00fc, g\u00fcvenilir y\u00fckleniciye i\u015f verilmesi \u00e7ok daha \u00f6nemlidir. \u0130n\u015faat s\u00fcrecinde m\u00fcteahhitten veya arsa sahibinden ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sat\u0131n almak isteyen \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filer de ayn\u0131 dikkat ve \u00f6zeni g\u00f6stermelidir. Kat irtifak\u0131 tapusunun varl\u0131\u011f\u0131 tek ba\u015f\u0131na bir g\u00fcvence sa\u011flamaz; in\u015faat\u0131n tamamlanmamas\u0131 h\u00e2linde, sat\u0131n al\u0131nan dairenin eksik ve kusurlar\u0131n\u0131 tamamlamak al\u0131c\u0131n\u0131n sorumlulu\u011funa kalabilir ve bu durum ciddi ma\u011fduriyetler yaratabilir.<\/p>\n
Mali Yeterlilik \u0130ncelemesi<\/p>\n
Y\u00fcklenicinin bilan\u00e7o ve mali tablolar\u0131, banka referans yaz\u0131lar\u0131, kamu borcu (SGK, vergi) durumlar\u0131 titizlikle incelenmelidir. Bor\u00e7lu ve riskli bir firman\u0131n projenin ortas\u0131nda iflas etmesi h\u00e2linde arsa sahiplerinin kay\u0131plar\u0131 \u00e7o\u011funlukla telafi edilemez.<\/p>\n
Teknik Kapasite ve \u0130\u015f Bitirme Belgeleri<\/p>\n
Benzer \u00f6l\u00e7ekli projelerde deneyim, teknik ekip ve \u015fantiye organizasyonu, mevcut proje y\u00fck\u00fc g\u00f6zden ge\u00e7irilmelidir. A\u015f\u0131r\u0131 y\u00fcklenmi\u015f firmalar operasyonel ve finansal krizlere daha yatk\u0131nd\u0131r.<\/p>\n
Ticaret Sicil ve Temsil Yetkisi<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fmenin imzalanaca\u011f\u0131 firman\u0131n ticaret sicil belgeleri, faaliyet belgeleri, imza sirk\u00fcleri incelenmeli; imzalayan ki\u015finin yetkili olup olmad\u0131\u011f\u0131 kontrol edilmelidir.<\/p>\n
Referans Ara\u015ft\u0131rmas\u0131 ve Sahada \u0130nceleme<\/p>\n
Y\u00fcklenicinin daha \u00f6nce \u00e7al\u0131\u015ft\u0131\u011f\u0131 arsa sahipleri veya i\u015f ortaklar\u0131yla do\u011frudan temas kurulmal\u0131, varsa devam eden projeleri yerinde ziyaret edilerek y\u00fcklenicinin uygulama kalitesi g\u00f6zlemlenmelidir.<\/p>\n
Teminatlar\u0131n Sa\u011flanmas\u0131<\/p>\n
Hi\u00e7bir ko\u015fulda teminats\u0131z bir ili\u015fki kurulmamal\u0131d\u0131r. Banka teminat mektuplar\u0131, ipotek tesisleri, \u015fahsi kefaletler mutlaka al\u0131nmal\u0131 ve s\u00f6zle\u015fmeye i\u015flenmelidir.<\/p>\n
Sonu\u00e7 Olarak Profesyonel Hukuki Destek \u015eartt\u0131r<\/p>\n
Arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmeleri, arsa sahipleri a\u00e7\u0131s\u0131ndan ciddi mali ve hukuki riskler bar\u0131nd\u0131ran, multidisipliner bir yakla\u015f\u0131mla ele al\u0131nmas\u0131 gereken s\u00f6zle\u015fmelerdir. Sadece s\u00f6zle\u015fme metnine de\u011fil; y\u00fcklenici se\u00e7imi, tapu i\u015flemleri, teknik uygulama ve teminat sistemine kadar t\u00fcm s\u00fcrecin uzman hukuk\u00e7ular e\u015fli\u011finde y\u00fcr\u00fct\u00fclmesi, telafisi g\u00fc\u00e7 zararlar\u0131n \u00f6n\u00fcne ge\u00e7ilmesini sa\u011flar.<\/p>\n
Bu ba\u011flamda hem arsa sahiplerinin hem meslekta\u015flar\u0131m\u0131z\u0131n bu t\u00fcr projelerde salt ticari de\u011fil, sistematik hukuki risk y\u00f6netimi perspektifi ile hareket etmesi gerekmektedir.\u00a0Hukuki Haber<\/p>\n
Haberin Al\u0131nt\u0131land\u0131\u011f\u0131 Kaynak: www.hukukihaber.net<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmeleri, arsa sahibinin ta\u015f\u0131nmaz\u0131 \u00fczerindeki arsa pay\u0131n\u0131 y\u00fckleniciye devretmesi ve kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda in\u015fa edilen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerden belirli bir k\u0131sm\u0131n\u0131 edinmesi esas\u0131na dayanan karma nitelikli s\u00f6zle\u015fmelerdir. Uygulamada \u00f6zellikle kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm s\u00fcre\u00e7lerinde yo\u011fun bi\u00e7imde kullan\u0131lan bu s\u00f6zle\u015fmeler, hukuki olarak hem arsa sahibi hem y\u00fcklenici a\u00e7\u0131s\u0131ndan ciddi riskler bar\u0131nd\u0131r\u0131r. Arsa sahipleri, sadece s\u00f6zle\u015fmenin metnine odaklanmakla yetinmemeli; m\u00fcteahhit se\u00e7iminden ba\u015flayarak s\u00fcreci bir b\u00fct\u00fcn olarak hukuki denetim alt\u0131nda y\u00fcr\u00fctmelidir. Bu kapsamda hem s\u00f6zle\u015fmenin kurulmas\u0131 hem de y\u00fcklenici se\u00e7imi a\u015famas\u0131nda dikkat edilmesi gereken temel unsurlar ana hatlar\u0131yla \u015fu \u015fekildedir; Arsa Pay\u0131 Kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 \u0130n\u015faat S\u00f6zle\u015fmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Taraflar\u0131n Tam ve Do\u011fru Tespiti S\u00f6zle\u015fmenin t\u00fcm arsa sahipleri taraf\u0131ndan imzalanmas\u0131 zorunludur; aksi h\u00e2lde eksik temsil ve muvafakat eksikli\u011fi nedeniyle ge\u00e7ersizlik veya h\u00fck\u00fcms\u00fczl\u00fck riski do\u011far. Y\u00fcklenici \u015firketlerin imza yetkililerinin temsil yetkisi ticaret sicil kay\u0131tlar\u0131ndan teyit edilmelidir. Arsan\u0131n Hukuki Durumu Ta\u015f\u0131nmaz\u0131n tapu kay\u0131tlar\u0131 (ipotek, haciz, intifa hakk\u0131, \u015ferh, takyidat) incelenmeli, arsa \u00fczerindeki k\u0131s\u0131tlamalar dikkate al\u0131nmal\u0131d\u0131r. S\u00f6zle\u015fme \u00f6ncesinde arsa \u00fczerindeki y\u00fcklerin kald\u0131r\u0131lmamas\u0131 projeyi riske atar ve ruhsat al\u0131nmas\u0131n\u0131 engelleyebilir. S\u00f6zle\u015fmede bu durumlara ili\u015fkin a\u00e7\u0131k h\u00fck\u00fcmler konulmal\u0131d\u0131r. Arsan\u0131n imar parseli niteli\u011finde olmas\u0131, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesinin ge\u00e7erlili\u011fi i\u00e7in temel bir \u015fartt\u0131r. E\u011fer ta\u015f\u0131nmaz bu vasfa sahip de\u011filse, yap\u0131lan s\u00f6zle\u015fme ba\u015ftan itibaren ge\u00e7ersiz kabul edilir. Ge\u00e7ersiz bir s\u00f6zle\u015fmeye …<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"class_list":["post-97778","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-hukukihaber"],"acf":[],"yoast_head":"\n