Yargıtay ‘Avans Tapu’ İçtihadından Döndü! Peki Şimdi Ne Olacak?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 2024/1 E. 2025/2 K. 16.05.2025 sayılı kararı ile yerleşik içtihadı; “avans tapu” uygulamasından döndü. Kararın olumlu ve olumsuz yönlerini ele almadan önce, bazı ön açıklamalarda bulunulması yararlı olacaktır.

Türkiye’de inşaat sektöründeki sözleşme uygulamalarının büyük çoğunluğunu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS) oluşturmasına rağmen, bu sözleşme türüne özgü açık ve kapsamlı bir yasal düzenlemenin bulunmaması dikkat çekicidir. Kanaatimizce APKİS, doğrudan kanun düzeyinde bir düzenlemeye ihtiyaç duymaktadır. Bu mümkün olamıyorsa dahi, en azından uygulamaya rehberlik edecek nitelikte bir yönetmelik (APKİS uygulama yönetmeliği gibi) hazırlanması gereklidir. Mevcut durumda, söz konusu sözleşmelere ilişkin sorunların büyük ölçüde yargı içtihatlarıyla çözülmeye çalışıldığı görülmektedir. Nitekim bugüne kadar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu nezdinde APKİS’e dair 400’e yakın karar verilmiş olmasına rağmen, bu içtihatların uygulamada yaşanan sorunlara ne ölçüde çözüm ürettiği tartışmaya açıktır.

Üzerinde durulması gereken bir diğer önemli husus ise, yüksek yargı mercilerinin dahi hukuki terimlerin kullanımında zaman zaman hataya düşmeleridir. Oysa hukuk fakültelerinde bir öğrencinin sınavda temel bir hukuki terimi yanlış kullanması, ‘fahiş hata’ kapsamında değerlendirilerek cevabın, hatta kimi zaman sınav kâğıdının tümünün geçersiz sayılmasıyla sonuçlanmaktadır. Bu durumda, yüksek yargı kararlarında temel hukuk kavramlarının yanlış kullanımının süreklilik kazanması ve bu durumun adeta olağan bir uygulama hâline gelmesi kaygı vericidir. Özellikle ‘kat karşılığı inşaat sözleşmesi’, ‘ayni etkili dönme, ‘avans tapu’ ve ‘geriye etkili fesih’ gibi hatalı kavramların yargı merciilerince kullanılması, yalnızca terminolojik bir sorun değil, aynı zamanda uygulamada ciddi sonuçlar doğurabilecek yapısal bir meseledir. Bu bağlamda, hukuki terminolojinin doğru ve tutarlı biçimde kullanımı, hem teorik hem de uygulamaya yönelik bir öncelik olarak ele alınmalıdır.… Şimdi güncel İBK’ya gelecek olursak;

Yargıtay’ın yerleşik avans tapu içtihadına göre Yargıtay; arsa sahibinin arsa paylarını başlangıçta yükleniciye devretmiş olduğu ve yüklenicinin kendisine devredilmiş olan bu arsa payının mülkiyetini üçüncü kişiye devrettiği durumlarda dahi, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi üzerine, yükleniciden arsa payını tapuda devralan üçüncü (ve hatta bunlardan devralan sonraki) kişilere karşı arsa sahibinin tapu kaydının düzeltilmesi davası açabileceğini, bu durumda iyi niyet iddiasında bulunamayacak olan üçüncü kişilerin TMK. m.1023 hükmünden yararlanamayacağını kabul etmekteydi.

Bu hususta Yargıtay uygulamasının mülkiyet hakkının ihlali anlamına geldiği yönünde Anayasa Mahkemesi’ne birçok bireysel başvuru yapılmıştı ve AYM ret kararı vermişti[1]. Nihayet Yargıtay, verdiği İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu uygulamadan döndü.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 2024/1 E. 2025/2 K. 16.05.2025 sayılı karar metninden özetle; “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazlar arsa sahibine dönebileceğine” şeklindedir.

Bu karardan sonra yüklenici ve tapuyu sonradan devralan iyi niyetli üçüncü kişiler lehine kararlar çıkacak, üçüncü kişiler bakımından hakkaniyet sağlanacaktır. Üçüncü kişilerin kötü niyetli olduğu iddiasının ispat yükü ise arsa sahibine ait olacaktır. Yani yükleniciye devredilen taşınmazın üçüncü kişiye satılması hâlinde, sözleşmenin geçersizliği durumunda iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı artık kategorik olarak reddedilmeyecek, somut olay ve deliller çerçevesinde değerlendirilecektir. Ayrıca bu karar (İBK), yalnızca bundan sonraki uyuşmazlıklarda değil, hali hazırda mahkemelerde, BAM ya da Yargıtay nezdinde görülmekte olan ve önceki tarihli sözleşmelere dayanan davaları da doğrudan etkileyecektir. Zira İBK’lar; konusuyla sınırlı, gerekçesiyle açıklayıcı, sonucu ile bağlayıcıdır….

Karar, mülkiyet hakkı ile sözleşmesel denetim arasındaki dengenin yeniden tanımlandığını gösteriyor. Kararı hukuk tekniği bakımından doğru bulduğumu belirtmek isterim. Zira TMK 1020,1023 açıktır, iyi niyetli 3. kişilerin tapu siciline güveni korunmalıdır ancak bu kararın getireceği bir çok sorunda mevcuttur. Şöyle ki; müteahhidin kendisine sözleşme ile taahhüt edilen tüm bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olması ve buna karşılık inşaatı düşük oranda tamamlamış olması gibi durumlarda arsa sahibinin hukuki konumu ciddi biçimde zayıflayacaktır. Dolayısıyla henüz inşaat tamamlanmamış olsa dahi, satışların geçerli sayılması ve arsa sahibinin mülkiyet hakkının tamamen ortadan kalkması sonucu ortaya çıkacaktır.

Peki ne yapılabilir? Arsa sahipleri, özellikle inşaatın tamamlanma seviyesi gözetilmeksizin müteahhide toplu şekilde arsa payı devri yapılan sözleşme modellerini tercih etmemelidir. Arsa paylarının henüz inşaat başlamadan veya çok erken aşamalarda müteahhide devredilmesi şeklinde uygulanan ve kamuoyunda “İstanbul modeli” olarak bilinen yöntemden kaçınılmalıdır. Bunun yerine, inşaatın ilerleme düzeyine göre arsa payı devrini öngören “hak ediş esaslı” sistemler diğer bir ifadeyle “Ankara modeli” tercih edilmelidir. Ancak bu yöntemde de devrin mümkün olduğunca ileri aşamalara, ideal olarak kaba inşaatın önemli ölçüde (örneğin %70 oranında) tamamlandığı bir noktaya ertelenmesi, arsa sahiplerinin olası mağduriyetlerinin önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

Bu noktada, söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte, arsa sahiplerinin APKİS’i bilinçli bir şekilde ve hukuki öngörüyle imzalaması her zamankinden daha kritik hale geldiğini söylemek gerekir. Zira, sözleşme öncesi risk yönetimi ve doğru bir hukuki danışmanlık almak artık lüks değil, zaruri bir hal almıştır. Arsa sahipleri, sözleşmede yüklenicinin arsa payları üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayacak, açık ve kesin düzenlemelere yer vermelidir.

————-

[1] AYM başvuru No; 2014/12321

​Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 2024/1 E. 2025/2 K. 16.05.2025 sayılı kararı ile yerleşik içtihadı; “avans tapu” uygulamasından döndü. Kararın olumlu ve olumsuz yönlerini ele almadan önce, bazı ön açıklamalarda bulunulması yararlı olacaktır.

Türkiye’de inşaat sektöründeki sözleşme uygulamalarının büyük çoğunluğunu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS) oluşturmasına rağmen, bu sözleşme türüne özgü açık ve kapsamlı bir yasal düzenlemenin bulunmaması dikkat çekicidir. Kanaatimizce APKİS, doğrudan kanun düzeyinde bir düzenlemeye ihtiyaç duymaktadır. Bu mümkün olamıyorsa dahi, en azından uygulamaya rehberlik edecek nitelikte bir yönetmelik (APKİS uygulama yönetmeliği gibi) hazırlanması gereklidir. Mevcut durumda, söz konusu sözleşmelere ilişkin sorunların büyük ölçüde yargı içtihatlarıyla çözülmeye çalışıldığı görülmektedir. Nitekim bugüne kadar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu nezdinde APKİS’e dair 400’e yakın karar verilmiş olmasına rağmen, bu içtihatların uygulamada yaşanan sorunlara ne ölçüde çözüm ürettiği tartışmaya açıktır.

Üzerinde durulması gereken bir diğer önemli husus ise, yüksek yargı mercilerinin dahi hukuki terimlerin kullanımında zaman zaman hataya düşmeleridir. Oysa hukuk fakültelerinde bir öğrencinin sınavda temel bir hukuki terimi yanlış kullanması, ‘fahiş hata’ kapsamında değerlendirilerek cevabın, hatta kimi zaman sınav kâğıdının tümünün geçersiz sayılmasıyla sonuçlanmaktadır. Bu durumda, yüksek yargı kararlarında temel hukuk kavramlarının yanlış kullanımının süreklilik kazanması ve bu durumun adeta olağan bir uygulama hâline gelmesi kaygı vericidir. Özellikle ‘kat karşılığı inşaat sözleşmesi’, ‘ayni etkili dönme, ‘avans tapu’ ve ‘geriye etkili fesih’ gibi hatalı kavramların yargı merciilerince kullanılması, yalnızca terminolojik bir sorun değil, aynı zamanda uygulamada ciddi sonuçlar doğurabilecek yapısal bir meseledir. Bu bağlamda, hukuki terminolojinin doğru ve tutarlı biçimde kullanımı, hem teorik hem de uygulamaya yönelik bir öncelik olarak ele alınmalıdır.… Şimdi güncel İBK’ya gelecek olursak;

Yargıtay’ın yerleşik avans tapu içtihadına göre Yargıtay; arsa sahibinin arsa paylarını başlangıçta yükleniciye devretmiş olduğu ve yüklenicinin kendisine devredilmiş olan bu arsa payının mülkiyetini üçüncü kişiye devrettiği durumlarda dahi, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi üzerine, yükleniciden arsa payını tapuda devralan üçüncü (ve hatta bunlardan devralan sonraki) kişilere karşı arsa sahibinin tapu kaydının düzeltilmesi davası açabileceğini, bu durumda iyi niyet iddiasında bulunamayacak olan üçüncü kişilerin TMK. m.1023 hükmünden yararlanamayacağını kabul etmekteydi.

Bu hususta Yargıtay uygulamasının mülkiyet hakkının ihlali anlamına geldiği yönünde Anayasa Mahkemesi’ne birçok bireysel başvuru yapılmıştı ve AYM ret kararı vermişti[1]. Nihayet Yargıtay, verdiği İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu uygulamadan döndü.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 2024/1 E. 2025/2 K. 16.05.2025 sayılı karar metninden özetle; “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazlar arsa sahibine dönebileceğine” şeklindedir.

Bu karardan sonra yüklenici ve tapuyu sonradan devralan iyi niyetli üçüncü kişiler lehine kararlar çıkacak, üçüncü kişiler bakımından hakkaniyet sağlanacaktır. Üçüncü kişilerin kötü niyetli olduğu iddiasının ispat yükü ise arsa sahibine ait olacaktır. Yani yükleniciye devredilen taşınmazın üçüncü kişiye satılması hâlinde, sözleşmenin geçersizliği durumunda iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı artık kategorik olarak reddedilmeyecek, somut olay ve deliller çerçevesinde değerlendirilecektir. Ayrıca bu karar (İBK), yalnızca bundan sonraki uyuşmazlıklarda değil, hali hazırda mahkemelerde, BAM ya da Yargıtay nezdinde görülmekte olan ve önceki tarihli sözleşmelere dayanan davaları da doğrudan etkileyecektir. Zira İBK’lar; konusuyla sınırlı, gerekçesiyle açıklayıcı, sonucu ile bağlayıcıdır….

Karar, mülkiyet hakkı ile sözleşmesel denetim arasındaki dengenin yeniden tanımlandığını gösteriyor. Kararı hukuk tekniği bakımından doğru bulduğumu belirtmek isterim. Zira TMK 1020,1023 açıktır, iyi niyetli 3. kişilerin tapu siciline güveni korunmalıdır ancak bu kararın getireceği bir çok sorunda mevcuttur. Şöyle ki; müteahhidin kendisine sözleşme ile taahhüt edilen tüm bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olması ve buna karşılık inşaatı düşük oranda tamamlamış olması gibi durumlarda arsa sahibinin hukuki konumu ciddi biçimde zayıflayacaktır. Dolayısıyla henüz inşaat tamamlanmamış olsa dahi, satışların geçerli sayılması ve arsa sahibinin mülkiyet hakkının tamamen ortadan kalkması sonucu ortaya çıkacaktır.

Peki ne yapılabilir? Arsa sahipleri, özellikle inşaatın tamamlanma seviyesi gözetilmeksizin müteahhide toplu şekilde arsa payı devri yapılan sözleşme modellerini tercih etmemelidir. Arsa paylarının henüz inşaat başlamadan veya çok erken aşamalarda müteahhide devredilmesi şeklinde uygulanan ve kamuoyunda “İstanbul modeli” olarak bilinen yöntemden kaçınılmalıdır. Bunun yerine, inşaatın ilerleme düzeyine göre arsa payı devrini öngören “hak ediş esaslı” sistemler diğer bir ifadeyle “Ankara modeli” tercih edilmelidir. Ancak bu yöntemde de devrin mümkün olduğunca ileri aşamalara, ideal olarak kaba inşaatın önemli ölçüde (örneğin %70 oranında) tamamlandığı bir noktaya ertelenmesi, arsa sahiplerinin olası mağduriyetlerinin önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

Bu noktada, söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte, arsa sahiplerinin APKİS’i bilinçli bir şekilde ve hukuki öngörüyle imzalaması her zamankinden daha kritik hale geldiğini söylemek gerekir. Zira, sözleşme öncesi risk yönetimi ve doğru bir hukuki danışmanlık almak artık lüks değil, zaruri bir hal almıştır. Arsa sahipleri, sözleşmede yüklenicinin arsa payları üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayacak, açık ve kesin düzenlemelere yer vermelidir.

————-

[1] AYM başvuru No; 2014/12321 Hukuki Haber

Haberin Alıntılandığı Kaynak: www.hukukihaber.net