T\u00dcRK\u0130YE CUMHUR\u0130YET\u0130<\/p>\n
ANAYASA MAHKEMES\u0130<\/p>\n
\u0130K\u0130NC\u0130 B\u00d6L\u00dcM<\/p>\n
KARAR<\/p>\n
FA\u0130K TAR\u0130 VE SULTAN TAR\u0130 BA\u015eVURUSU<\/p>\n
(Ba\u015fvuru Numaras\u0131: 2014\/12321)<\/p>\n
Karar Tarihi: 20\/7\/2017<\/p>\n
R.G. Tarih ve Say\u0131: 27\/9\/2017 – 30193<\/p>\n
\u0130K\u0130NC\u0130 B\u00d6L\u00dcM<\/p>\n
KARAR<\/p>\n
Ba\u015fkan<\/p>\n
:<\/p>\n
Engin YILDIRIM<\/p>\n
\u00dcyeler<\/p>\n
:<\/p>\n
Osman Alifeyyaz PAKS\u00dcT<\/p>\n
Recep K\u00d6M\u00dcRC\u00dc<\/p>\n
Celal M\u00fcmtaz AKINCI<\/p>\n
Recai AKYEL<\/p>\n
Raport\u00f6r<\/p>\n
:<\/p>\n
\u00d6zg\u00fcr DUMAN<\/p>\n
Ba\u015fvurucular<\/p>\n
:<\/p>\n
1. Faik TAR\u0130<\/p>\n
2. Sultan TAR\u0130<\/p>\n
Vekili<\/p>\n
:<\/p>\n
Av. Niyazi \u00c7EM<\/p>\n
I. BA\u015eVURUNUN KONUSU<\/p>\n
1. Ba\u015fvuru, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesi \u00e7er\u00e7evesinde tapu kay\u0131tlar\u0131n\u0131n iptal edilmesi nedeniyle m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n; yarg\u0131laman\u0131n uzun s\u00fcrmesi nedeniyle de makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fi iddialar\u0131na ili\u015fkindir.<\/p>\n
II. BA\u015eVURU S\u00dcREC\u0130<\/p>\n
2. Ba\u015fvuru 18\/7\/2014 tarihinde yap\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
3. Ba\u015fvuru, ba\u015fvuru formu ve eklerinin idari y\u00f6nden yap\u0131lan \u00f6n incelemesinden sonra Komisyona sunulmu\u015ftur.<\/p>\n
4. Komisyonca ba\u015fvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin B\u00f6l\u00fcm taraf\u0131ndan yap\u0131lmas\u0131na karar verilmi\u015ftir. <\/p>\n
5. B\u00f6l\u00fcm Ba\u015fkan\u0131 taraf\u0131ndan ba\u015fvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yap\u0131lmas\u0131na karar verilmi\u015ftir.<\/p>\n
6. Ba\u015fvuru belgelerinin bir \u00f6rne\u011fi bilgi i\u00e7in Adalet Bakanl\u0131\u011f\u0131na (Bakanl\u0131k) g\u00f6nderilmi\u015ftir. Bakanl\u0131k, g\u00f6r\u00fc\u015f sunmam\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
III. OLAY VE OLGULAR <\/p>\n
7. Ba\u015fvuru formu ve eklerinde ifade edildi\u011fi \u015fekliyle ilgili olaylar \u00f6zetle \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
8. \u0130stanbul ili Bak\u0131rk\u00f6y il\u00e7esi \u015eenlik Mahallesi’nde bulunan 292 ada 148 parsel say\u0131l\u0131 954 m2lik ta\u015f\u0131nmaz, tapuda G.N.Y., G.T.Y. ve V.O. ad\u0131na kay\u0131tl\u0131 iken bu ki\u015filer ile y\u00fcklenici E.A. aras\u0131nda Bak\u0131rk\u00f6y 2. Noterli\u011finde 26\/11\/1985 tarihinde arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesi d\u00fczenlenmi\u015ftir. S\u00f6zle\u015fmeye g\u00f6re arsan\u0131n malikleri 56\/104 pay\u0131n y\u00fckleniciye sat\u0131\u015f\u0131n\u0131 taahh\u00fct etmi\u015flerdir. Y\u00fcklenici ise bunun kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda ikisi bodrum kat\u0131nda olmak \u00fczere alt\u0131 daireli bir binan\u0131n yap\u0131m\u0131n\u0131 \u00fcstlenmi\u015ftir. \u0130n\u015faat\u0131n s\u00fcresi temel ruhsat\u0131n\u0131n al\u0131nmas\u0131ndan itibaren yirmi d\u00f6rt ay olarak belirlenmi\u015ftir. <\/p>\n
9. Ta\u015f\u0131nmaz\u0131n \u00fczerinde bir bodrum, bir zemin, iki normal ve bir \u00e7ekme katl\u0131 toplam yedi daireli bir bina in\u015fa edilmi\u015ftir. Ancak bu bina i\u00e7in proje, in\u015faat ruhsat\u0131 ve yap\u0131 kullan\u0131m izin belgesi bulunmamaktad\u0131r. <\/p>\n
10. Arsa malikleri arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi kapsam\u0131nda taahh\u00fct ettikleri hisseleri tapuda devretmi\u015fler, bu kapsamda ba\u015fvuruculardan Faik Tari 16\/104 oran\u0131ndaki kat irtifak\u0131 arsa pay\u0131n\u0131 6\/2\/1992 tarihinde, ba\u015fvurucu Sultan Tari ise 32\/104 oran\u0131ndaki kat irtifak\u0131 arsa pay\u0131n\u0131 9\/3\/1998 tarihinde yine tapuda sat\u0131n alm\u0131\u015flard\u0131r.<\/p>\n
11. Arsa malikleri, s\u00f6zle\u015fme kapsam\u0131nda 56 pay\u0131 devretmelerine ra\u011fmen y\u00fcklenicinin s\u00f6zle\u015fmenin gere\u011fini yerine getirmedi\u011fi iddias\u0131yla s\u00f6zle\u015fmenin feshi ve ba\u015fvurucular\u0131n adlar\u0131na olan tapu kay\u0131tlar\u0131n\u0131n iptali ve kendi adlar\u0131na tescil istemiyle 5\/3\/2009 tarihinde Bak\u0131rk\u00f6y 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava a\u00e7m\u0131\u015flard\u0131r. <\/p>\n
12. Mahkeme, dava konusu ta\u015f\u0131nmazla ilgili olarak ba\u015f\u0131nda hukuk, in\u015faat ve harita-kadastro alanlar\u0131nda uzman \u00fc\u00e7 ki\u015fiden olu\u015fturulan bilirki\u015fi heyetiyle birlikte ke\u015fif yapm\u0131\u015ft\u0131r. Yap\u0131lan ke\u015fif sonucu d\u00fczenlenen 10\/10\/2010 tarihli bilirki\u015fi kurulu raporunda, y\u00fcklenici taraf\u0131ndan yap\u0131lan binan\u0131n isk\u00e2n ruhsat\u0131n\u0131n bulunmad\u0131\u011f\u0131 ve binan\u0131n mevcut durumunun s\u00f6zle\u015fmenin \u015fartlar\u0131na uymad\u0131\u011f\u0131 belirtilmi\u015ftir. Raporda, y\u00fcklenici ile arsa malikleri aras\u0131nda yap\u0131lan s\u00f6zle\u015fmeye g\u00f6re in\u015faat\u0131n \u00fc\u00e7 ayl\u0131k ruhsat al\u0131m s\u00fcreci de eklendi\u011finde 26\/2\/1988 tarihine kadar in\u015faat ruhsat\u0131 al\u0131nm\u0131\u015f; plan ve projesine uygun olarak anahtar teslim \u015feklinde bitirilmesi gerekti\u011fi h\u00e2lde y\u00fcklenicinin bu edimini yerine getirmedi\u011fi tespit edilmi\u015ftir. Raporda ayr\u0131ca ba\u015fvurucu Sultan Tari’nin pay\u0131n\u0131n de\u011ferinin 632.061,54 TL, Faik Tari’nin pay\u0131n\u0131n de\u011ferinin ise 316.030,77 TL oldu\u011fu belirtilmi\u015ftir.<\/p>\n
13. Mahkeme 21\/4\/2011 tarihli karar\u0131nda belirtilen raporu h\u00fckme esas alarak sonuca varm\u0131\u015ft\u0131r. Karar\u0131n gerek\u00e7esinde, y\u00fcklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi i\u00e7in edimini yerine getirmesi gerekti\u011fi, edimin ise binay\u0131 imal ve teslim oldu\u011fu a\u00e7\u0131klanm\u0131\u015ft\u0131r. Mahkeme, y\u00fcklenicinin edimi yerine getirmedi\u011fi takdirde 22\/4\/1926 tarihli ve 818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Bor\u00e7lar Kanunu’nun 358. maddesi uyar\u0131nca arsa sahibinin s\u00f6zle\u015fmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakk\u0131n\u0131n do\u011fdu\u011funu belirtmi\u015ftir. Mahkeme somut olayda davaya konu binan\u0131n yap\u0131 kullanma izin belgesi ve isk\u00e2n ruhsat\u0131n\u0131n bulunmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 ve in\u015faat\u0131n s\u00f6zle\u015fme ko\u015fullar\u0131na uygun olarak bitirilmedi\u011fini tespit etmi\u015ftir. Mahkemeye g\u00f6re bu sebeplerle y\u00fcklenici kendi \u00fczerine d\u00fc\u015fen edimleri yerine getirmemi\u015ftir. Kararda, y\u00fckleniciye d\u00fc\u015fen arsa paylar\u0131n\u0131 sat\u0131n alan ba\u015fvurucular\u0131n ise hen\u00fcz in\u015faat h\u00e2linde bulunan ve tamamlanmam\u0131\u015f binadan ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm almay\u0131 ama\u00e7lad\u0131klar\u0131, arsan\u0131n ger\u00e7ekte y\u00fckleniciye ait olmad\u0131\u011f\u0131, kat kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 bu paylar\u0131n verilmi\u015f oldu\u011fu belirtilmi\u015ftir. Yine Mahkemeye g\u00f6re ba\u015fvurucular, y\u00fcklenicinin edimini yerine getirmemesi h\u00e2linde kendilerine b\u0131rak\u0131lan arsa paylar\u0131nda haklar\u0131n\u0131n do\u011fmayaca\u011f\u0131n\u0131 bilerek ve bu paylar\u0131n iptal edilebilece\u011fi riskini g\u00f6ze alarak tapuyu devralm\u0131\u015flard\u0131r. Mahkeme sonu\u00e7 olarak 22\/11\/2001 tarihli ve 4721 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde \u00f6ng\u00f6r\u00fclen iyi niyete ili\u015fkin kural\u0131n somut olayda uygulanamayaca\u011f\u0131n\u0131 g\u00f6zeterek davan\u0131n kabul\u00fc gerekti\u011fi kanaatine varm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
14. Ba\u015fvurucular\u0131n temyiz istemleri, Yarg\u0131tay 15. Hukuk Dairesinin 3\/10\/2012 tarihli ve E.2011\/6160, K.2012\/5968 say\u0131l\u0131 ilam\u0131yla reddedilerek h\u00fck\u00fcm onanm\u0131\u015ft\u0131r. Ba\u015fvurucular\u0131n karar d\u00fczeltme istemleri de ayn\u0131 Dairenin 22\/5\/2014 tarihli ilam\u0131yla reddedilmi\u015ftir. <\/p>\n
15. Nihai karar, ba\u015fvurucular vekiline 25\/7\/2014 tarihinde tebli\u011f edilmi\u015f ise de ba\u015fvurucular karardan 4\/7\/2014 tarihinde haberdar olduklar\u0131n\u0131 beyan etmi\u015flerdir.<\/p>\n
16. Ba\u015fvurucular 18\/7\/2014 tarihinde bireysel ba\u015fvuruda bulunmu\u015flard\u0131r.<\/p>\n
IV. \u0130LG\u0130L\u0130 HUKUK<\/p>\n
A. Ulusal Hukuk<\/p>\n
1. Kanun H\u00fck\u00fcmleri<\/p>\n
17. Olay ve karar tarihi itibar\u0131yla y\u00fcr\u00fcrl\u00fckte olan 818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Kanun\u2019un 106. maddesi \u015f\u00f6yledir: <\/p>\n
\u201cKar\u015f\u0131l\u0131kl\u0131 taahh\u00fctleri havi olan bir akitte iki taraftan biri m\u00fctemerrit oldu\u011fu takdirde, di\u011feri borcun ifa edilmesi i\u00e7in m\u00fcnasip bir mehil tayin veya m\u00fcnasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir.<\/p>\n
Bu mehil zarf\u0131nda bor\u00e7 ifa edilmemi\u015f bulundu\u011fu surette alacakl\u0131 her zaman onun ifas\u0131n\u0131 talep ve teahh\u00fcr sebebi ile zarar ve ziyan davas\u0131 ikame eylemek hakk\u0131n\u0131 haizdir; birde aktin icras\u0131ndan ve teahh\u00fcr\u00fc sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazge\u00e7ti\u011fini derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden m\u00fctevellit zarar ve ziyan\u0131 talep veya akdi fesh edebilir.\u201d<\/p>\n
18. 818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Kanun\u2019un 107. maddesi \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“A\u015fa\u011f\u0131daki hallerde bir mehil tayinine l\u00fczum yoktur.<\/p>\n
1 – Bor\u00e7lunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olaca\u011f\u0131 anla\u015f\u0131l\u0131rsa<\/p>\n
2 – Bor\u00e7lunun temerr\u00fcd\u00fc neticesi olarak borcun ifas\u0131 alacakl\u0131 i\u00e7in faidesiz kalm\u0131\u015f ise.<\/p>\n
3 – Akdin h\u00fck\u00fcmlerine g\u00f6re bor\u00e7 tayin ve tesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil i\u00e7inde ifa edilmek laz\u0131m geliyorsa.”<\/p>\n
19. 818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Kanun\u2019un 355. maddesi \u015f\u00f6yledir: <\/p>\n
\u201c\u0130stisna, bir akittirki onunla bir taraf (m\u00fcteahhit), di\u011fer taraf\u0131n (i\u015f sahibi) verme\u011fi taahh\u00fct eyledi\u011fi semen mukabilinde bir \u015fey imalini iltizam eder.\u201d<\/p>\n
20. 818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Kanun’un 358. maddesinin birinci f\u0131kras\u0131 \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“M\u00fctaahhit, i\u015fe zaman\u0131nda ba\u015flamaz veya mukavele \u015fartlar\u0131na muhalif olarak i\u015fi tehir eder yahut i\u015f sahibinin kusuru olmaks\u0131z\u0131n vak\u0131 olan teehh\u00fcr b\u00fct\u00fcn tahminlere nazaran m\u00fctaahhidin i\u015fi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermiyecek derecede olursa i\u015f sahibi teslim i\u00e7in tayin edilen zaman\u0131 bekleme\u011fe mecbur olmaks\u0131z\u0131n akdi feshedebilir.”<\/p>\n
21. 11\/1\/2011 tarihli ve 6098 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun 647. maddesi \u015f\u00f6yledir: <\/p>\n
\u201c22\/4\/1926 tarihli ve 818 say\u0131l\u0131 Bor\u00e7lar Kanunu y\u00fcr\u00fcrl\u00fckten kald\u0131r\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.”<\/p>\n
22. 6098 say\u0131l\u0131 Kanun’un 648. maddesi \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girer.”<\/p>\n
23. 12\/1\/2011 tarihli ve 6101 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununun Y\u00fcr\u00fcrl\u00fck ve Uygulama \u015eekli Hakk\u0131nda Kanun’un 1. maddesi \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununun y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girdi\u011fi tarihten \u00f6nceki fiil ve i\u015flemlere, bunlar\u0131n hukuken ba\u011flay\u0131c\u0131 olup olmad\u0131klar\u0131na ve sonu\u00e7lar\u0131na, bu fiil ve i\u015flemler hangi kanun y\u00fcr\u00fcrl\u00fckte iken ger\u00e7ekle\u015fmi\u015fse, kural olarak o kanun h\u00fck\u00fcmleri uygulan\u0131r. Ancak, T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununun y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesinden sonra bu fiil ve i\u015flemlere ili\u015fkin olarak ger\u00e7ekle\u015fecek temerr\u00fct, sona erme ve tasfiye, T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu h\u00fck\u00fcmlerine tabidir.”<\/p>\n
2. Yarg\u0131tay \u0130\u00e7tihatlar\u0131<\/p>\n
24. Yarg\u0131tay Hukuk Genel Kurulunun 24\/2\/2016 tarihli ve E.2014\/23-724, K.2016\/168 say\u0131l\u0131 karar\u0131n\u0131n ilgili k\u0131s\u0131mlar\u0131 \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“Arsa Pay\u0131 Kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 \u0130n\u015faat Yap\u0131m S\u00f6zle\u015fmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile y\u00fcklenici aras\u0131nda yap\u0131lan ve eser s\u00f6zle\u015fmelerinin bir t\u00fcr\u00fc olan s\u00f6zle\u015fme tipidir.<\/p>\n
Bir tan\u0131m yapmak gerekirse; arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmeleri; y\u00fcklenicinin finans\u0131 kendisi taraf\u0131ndan sa\u011flanarak arsa malikinin arsas\u0131 \u00fczerine bina yap\u0131m i\u015fini \u00fcstlendi\u011fi, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir k\u0131s\u0131m ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm m\u00fclkiyetini y\u00fckleniciye ge\u00e7irmeyi vaat etti\u011fi s\u00f6zle\u015fmelerdir. Bu s\u00f6zle\u015fmelerin konusu, arsa sahibinin maliki oldu\u011fu arsa \u00fczerine yap\u0131lacak bina in\u015faat\u0131d\u0131r. \u0130n\u015faat; maddi nitelikte eseri ifade eder.<\/p>\n
\u0130n\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmelerinde y\u00fcklenicinin ana bor\u00e7lar\u0131; bir in\u015faat (eser) meydana getirme ve bu eseri i\u015f sahibine teslim etme bor\u00e7lar\u0131d\u0131r. Bu iki ana bor\u00e7tan do\u011fan ve bu bor\u00e7lar\u0131n akde uygun surette ifas\u0131n\u0131 sa\u011flayan di\u011fer birtak\u0131m yan bor\u00e7lar da i\u015f g\u00f6rme ediminin iyi surette ifas\u0131, eserin akde uygun olarak haz\u0131rlanmas\u0131 ile ilgili olarak i\u015fi sadakat ve \u00f6zenle yapma borcu, ara\u00e7 ve gere\u00e7lerle malzemeye ili\u015fkin bor\u00e7lar, genel ihbar y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc, i\u015fe zaman\u0131nda ba\u015flamak ve devam etmek borcu ile teslim borcuna ba\u011fl\u0131 olan, ondan \u00e7\u0131kan \u00f6nemli bir bor\u00e7 olan ay\u0131ba kar\u015f\u0131 takeff\u00fcl borcudur (\u0130zzet Karata\u015f; Eser (\u0130n\u015faat Yap\u0131m) S\u00f6zle\u015fmeleri, Adalet Yay\u0131nevi, Ankara 2009, s.99).<\/p>\n
Y\u00fcklenicinin belirtilen bor\u00e7lar\u0131na kar\u015f\u0131l\u0131k bu t\u00fcr s\u00f6zle\u015fmelerde, i\u015f sahibi de arsa \u00fczerinde meydana getirilen esere kar\u015f\u0131l\u0131k, \u201carsa pay\u0131 devri\u201d suretiyle bir bedel \u00f6demeyiasli edim olarak bor\u00e7lanmaktad\u0131r. Bu s\u00f6zle\u015fmelerde i\u015f sahibinin \u00f6deyece\u011fi \u00fccret (bedel), arsa sahibi taraf\u0131ndan ay\u0131n olarak \u00f6denmektedir. Bu t\u00fcr s\u00f6zle\u015fmelerin genellikle y\u0131llara yay\u0131lmas\u0131 nedeniyle, s\u00f6zle\u015fmedeki amaca ula\u015f\u0131lmas\u0131, ifa s\u00fcresindeki tek bu \u00fccret ediminin yerine getirilmesi ile m\u00fcmk\u00fcn bulunmaz. Bu nedenle i\u015f sahibi taraf\u0131ndan baz\u0131 yan bor\u00e7lar\u0131n da yerine getirilmesi gerekir. Bunlar; \u00dczerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan arsan\u0131n in\u015faata elveri\u015fli ve ay\u0131ps\u0131z olarak teslimi, arsan\u0131n imar durumunun ve in\u015faat ruhsat\u0131n\u0131n al\u0131nmas\u0131, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylatt\u0131r\u0131lmas\u0131, y\u00fcklenicinin hak etti\u011fi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm tapular\u0131n\u0131n finans temini i\u00e7in sat\u0131\u015f\u0131, kat irtifak\u0131 kurulmas\u0131, iskan ruhsat\u0131 al\u0131m\u0131 gibi i\u015f ve i\u015flemler i\u00e7in gerekti\u011finde y\u00fckleniciye vekaletname verilmesi, s\u00f6zle\u015fmede belirlenen arsa pay\u0131n\u0131n devri gibi y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerdir. <\/p>\n
Her iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen s\u00f6zle\u015fme t\u00fcrlerinde kural olarak, taraflardan birinin \u00f6nceden ifada bulunma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc mevcut de\u011filse, kendi edimini ifa etmeyen bor\u00e7lu, kar\u015f\u0131 taraftan edimini ifa etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. K\u0131l\u0131\u00e7o\u011flu; Bor\u00e7lar Hukuk Genel H\u00fck\u00fcmler, Yeni Bor\u00e7lar Kanununa g\u00f6re Haz\u0131rlanm\u0131\u015f; Geni\u015fletilmi\u015f 15. Bas\u0131, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu husus BK’nun 81. maddesinde “M\u00fctekabil taahh\u00fctleri muhtevi olan bir akdin ifas\u0131n\u0131 talep eden kimse, akdin \u015fartlar\u0131na ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakk\u0131n\u0131 haiz olmad\u0131k\u00e7a kendi borcunu ifa etmi\u015f veya ifas\u0131n\u0131 teklif eylemi\u015f olmak laz\u0131md\u0131r” amir h\u00fckm\u00fc ile d\u00fczenlenmi\u015f, ayn\u0131 husus TBK’nun 97. maddesinde de h\u00fckme ba\u011flanm\u0131\u015ft\u0131r. <\/p>\n
Arsa Pay\u0131 Kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 \u0130n\u015faat Yap\u0131m S\u00f6zle\u015fmeleri de, her iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen s\u00f6zle\u015fme t\u00fcrlerinden oldu\u011fundan, ifa s\u0131ras\u0131 yani ilk \u00f6nce taraflardan hangisinin edimini ifayla y\u00fck\u00fcml\u00fc olaca\u011f\u0131 sorusu \u00f6nem ta\u015f\u0131maktad\u0131r. Bu neviden s\u00f6zle\u015fmelerde \u00f6ncelikle bina yapma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131na giren y\u00fcklenici taraf, s\u00f6zle\u015fmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir ba\u015fka deyi\u015fle ise, \u00f6ncelikle s\u00f6zle\u015fmeye uygun eser yap\u0131lmal\u0131, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.<\/p>\n
Arsa maliki, arsa pay\u0131 devri edimini de\u011fi\u015fik \u015fekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararla\u015ft\u0131r\u0131lan arsa paylar\u0131n\u0131n devrinin in\u015faat bitirilince y\u00fckleniciye devredilmesi, ya das\u00f6zle\u015fmede in\u015faat\u0131n geldi\u011fi a\u015famaya g\u00f6re kademeli tapu devri \u015feklinde yerine getirebilir. Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, y\u00fcklenici her a\u015famada devri kararla\u015ft\u0131r\u0131lan tapular\u0131 arsa sahibinden istemeye hak kazan\u0131r.<\/p>\n
Tam burada konuyu ayd\u0131nlatmas\u0131 bak\u0131m\u0131ndan bor\u00e7lunun temerr\u00fcd\u00fcnden de s\u00f6z edilmesi faydal\u0131 olacakt\u0131r.<\/p>\n
Geni\u015f anlamda bor\u00e7lu temerr\u00fcd\u00fc (bor\u00e7lunun direnimi) bor\u00e7lunun s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131 davranmas\u0131=borcunu ifa etmemesi demektir. Bu halde ifa olana\u011f\u0131 bulundu\u011fu ifa i\u00e7in kararla\u015ft\u0131r\u0131lan zaman geldi\u011fi ve uyar\u0131ld\u0131\u011f\u0131 halde bor\u00e7lu borcunu ifa etmemektedir.<\/p>\n
Bor\u00e7lunun temerr\u00fcd\u00fcne ili\u015fkin d\u00fczenlemeye BK\u2019nun 101-108.maddelerinde yer verilmi\u015ftir. Bununla birlikte, BK. m.358\/1\u2019de oldu\u011fu gibi, bor\u00e7 ili\u015fkisinin \u00f6zelli\u011fi gere\u011fi di\u011fer baz\u0131 yasalarda da bor\u00e7lu temerr\u00fcd\u00fcne dair h\u00fck\u00fcmler yer almaktad\u0131r.<\/p>\n
Genel olarak bor\u00e7lu temerr\u00fcd\u00fcnde aranan ilk \u015fart \u201cedimin ifa olana\u011f\u0131 bulunmas\u0131\u201dd\u0131r. \u015eayet edimin ifas\u0131 objektif olarak imk\u00e2ns\u0131zsa bor\u00e7lu temerr\u00fcd\u00fcnden s\u00f6z edilemez. <\/p>\n
Bor\u00e7lu temerr\u00fcd\u00fcnde aranan di\u011fer bir \u015fart da \u201cborcun muaccel olmas\u0131\u201dd\u0131r. Bor\u00e7 istenebilir hale gelmeden temerr\u00fctten bahsedilemez. Zira muacceliyet alacakl\u0131n\u0131n bor\u00e7ludan bor\u00e7lan\u0131lan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade eder. <\/p>\n
BK\u2019nun 101\/1 maddesine g\u00f6re, \u201cMuaccel bir borcun bor\u00e7lusu alacakl\u0131n\u0131n ihtar\u0131 ile m\u00fctemerrit olur.\u201d denilmektedir.<\/p>\n
Maddeye g\u00f6re, temerr\u00fct i\u00e7in muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacakl\u0131n\u0131n ihtar\u0131 da aranmaktad\u0131r. \u0130htar, alacakl\u0131n\u0131n talep iradesini bor\u00e7luya ula\u015ft\u0131rmas\u0131d\u0131r. <\/p>\n
Bor\u00e7lu kusurlu veya kusursuz olsun, yukar\u0131da say\u0131lanlar olayda varsa temerr\u00fct ger\u00e7ekle\u015fir. Ba\u015fka bir deyi\u015fle bor\u00e7lunun kusuru temerr\u00fct i\u00e7in \u015fart de\u011fildir.<\/p>\n
Eser s\u00f6zle\u015fmeleri iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen s\u00f6zle\u015fmelerdendir. Burada biri di\u011ferinin kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 olan bor\u00e7lar vard\u0131r. Ba\u015fka bir anlat\u0131mla, taraflar birbirine kar\u015f\u0131 hem alacakl\u0131 ve hem de bor\u00e7ludur. Kendi borcunu ifa eden veya ifaya haz\u0131r oldu\u011funu bildiren taraf alacakl\u0131 (BK. m.81), edimini yerine getirmeyen taraf ise bor\u00e7ludur.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fme hukukunda temel ko\u015ful, s\u00f6zle\u015fmenin kurulmas\u0131ndan sonra taraflar\u0131n s\u00f6zle\u015fmeden do\u011fan y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerini, kararla\u015ft\u0131r\u0131lan \u015fekilde ve zamanda yerine getirmek zorunda olmalar\u0131d\u0131r. S\u00f6zle\u015fme kurulduktan sonra, \u015fartlarda de\u011fi\u015fiklik ortaya \u00e7\u0131ksa bile, taraflar s\u00f6zle\u015fme gere\u011fini aynen yerine getirmek zorundad\u0131r. Temel kural budur ve bu kurala \u201cahde vefa\u201d (s\u00f6ze ba\u011fl\u0131l\u0131k) ilkesi denilmektedir. <\/p>\n
Eser s\u00f6zle\u015fmesinin iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen s\u00f6zle\u015fme olmas\u0131 \u00f6zelli\u011finden dolay\u0131 temerr\u00fct halinde, temerr\u00fcd\u00fcn sonu\u00e7lar\u0131 bak\u0131m\u0131ndan BK. m.106-108\u2019deki d\u00fczenlemelere tabidir. \u00c7\u00fcnk\u00fc an\u0131lan maddelerde genel h\u00fck\u00fcmlerden ayr\u0131larak (BK. m.102), iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen s\u00f6zle\u015fmelere \u00f6zg\u00fc, \u00f6zel h\u00fck\u00fcmler getirilmi\u015ftir.<\/p>\n
BK\u2019nun 106-108 maddeleri birlikte de\u011ferlendirildi\u011finde, iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen s\u00f6zle\u015fmeyle temerr\u00fcde d\u00fc\u015fen bor\u00e7luya kar\u015f\u0131, alacakl\u0131ya \u00fc\u00e7 ayr\u0131 se\u00e7imlik hak tan\u0131nd\u0131\u011f\u0131 g\u00f6r\u00fclmektedir. <\/p>\n
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolay\u0131 tazminat isteme hakk\u0131; aynen ifay\u0131 reddederek ademi ifa sebebiyle m\u00fcspet zarar\u0131n\u0131 talep hakk\u0131; s\u00f6zle\u015fmeyi feshederek menfi zarar\u0131n\u0131 isteme hakk\u0131 olarak say\u0131labilir.<\/p>\n
….<\/p>\n
Bor\u00e7, alacakl\u0131n\u0131n tayin etti\u011fi s\u00fcre sonunda da ifa edilmezse, ayr\u0131ca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106\u2019daki se\u00e7eneklerden biri kullan\u0131labilir.<\/p>\n
Ancak BK. m. 107\u2019de say\u0131lan nedenler s\u00f6z konusu ise alacakl\u0131, bor\u00e7luya mehil vermeden de, BK. m. 106\u2019daki se\u00e7eneklerden birini kullanabilir. <\/p>\n
Bunlar; bor\u00e7lunun hal ve davran\u0131\u015f\u0131ndan s\u00fcre verilmesinin etkisiz olaca\u011f\u0131n\u0131n anla\u015f\u0131lmas\u0131; temerr\u00fct alacakl\u0131 y\u00f6n\u00fcnden aynen ifay\u0131 faydas\u0131z hale getirmi\u015fse; s\u00f6zle\u015fmede ifa tarihinin kesin olarak saptanmas\u0131 halleri olarak say\u0131labilir.”<\/p>\n
25. Yarg\u0131tay 23. Hukuk Dairesinin 31\/3\/2014 tarihli ve E.2013\/8737, K.2014\/2416 say\u0131l\u0131 karar\u0131n\u0131n ilgili k\u0131s\u0131mlar\u0131 \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“Dava, davac\u0131 ile daval\u0131 \u015firket aras\u0131nda d\u00fczenlenen tarihsiz arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi uyar\u0131nca tapudan devri yap\u0131lan ta\u015f\u0131nmaz\u0131n tapusunun iptali ve tescili istemine ili\u015fkindir. Adi yaz\u0131l\u0131 s\u00f6zle\u015fme gere\u011fince davac\u0131, dava konusu ta\u015f\u0131nmaz\u0131 … tarihinde daval\u0131 \u015firkete devretmi\u015f, daval\u0131 \u015firket de … tarihinde di\u011fer daval\u0131ya satm\u0131\u015ft\u0131r. Daval\u0131 \u015firketin ge\u00e7en s\u00fcrede s\u00f6zle\u015fmenin ifas\u0131na ba\u015flamamas\u0131 nedeniyle davac\u0131 arsa sahibi mahkemece fesihte hakl\u0131 bulunmu\u015f, daval\u0131lar aras\u0131ndaki devrin de muvazaal\u0131 oldu\u011fu kabul edilerek tapu iptal ve tescile karar verilmi\u015ftir. Davac\u0131 fesihte hakl\u0131 oldu\u011fundan, s\u00f6zle\u015fme gere\u011fi tapudan devretti\u011fi ta\u015f\u0131nmaz\u0131n tapusunu gerek y\u00fckleniciden ve gerekse y\u00fckleniciden devralan 3.ki\u015fiden talep edebilecektir. Y\u00fckleniciden ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sat\u0131n alan ki\u015fi, kendisine tapuda devri yap\u0131lan hissenin y\u00fckleniciden sat\u0131n ald\u0131\u011f\u0131 ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcme ba\u011fl\u0131 oldu\u011funun bilincinde olup, gerek y\u00fcklenicinin gerekse ondan ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm alan ki\u015filerin hak sahibi olabilmesi i\u00e7in y\u00fcklenicinin arsa sahibine kar\u015f\u0131 t\u00fcm edimlerini yerine getirmesi \u015fartt\u0131r. Dolay\u0131siyle somut olayda, TMK’n\u0131n 1023. maddesinin uygulama yeri yoktur. Bu nedenle davan\u0131n kabl\u00fcne karar verilmesi gerekirken, ayr\u0131ca daval\u0131lar aras\u0131ndaki devrin muvazaal\u0131 olup olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n tart\u0131\u015f\u0131lmas\u0131 do\u011fru de\u011filse de sonucu itibariyle do\u011fru olan h\u00fckm\u00fcn HUMK’n\u0131n 438\/son maddesi gere\u011fince de\u011fi\u015fik gerek\u00e7e ile onanmas\u0131 gerekmi\u015ftir.”<\/p>\n
26. Yarg\u0131tay 15. Hukuk Dairesinin 25\/10\/2007 tarihli ve E.2006\/3246, K.2007\/6600 say\u0131l\u0131 karar\u0131n\u0131n ilgili k\u0131s\u0131mlar\u0131 \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“Kat kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmelerinde, y\u00fckleniciye s\u00f6zle\u015fme uyar\u0131nca isabet eden ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerin, y\u00fcklenici taraf\u0131ndan \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere sat\u0131lmas\u0131, in\u015faat\u0131n mal\u00ee kayna\u011f\u0131n\u0131n sa\u011flanmas\u0131 amac\u0131na y\u00f6neliktir. \u00dc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere sat\u0131lan bu ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmler \u00fczerinde \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filerin malik olabilmeleri; ba\u015fka bir anlat\u0131mla hak sahibi olabilmeleri, halef olduklar\u0131 y\u00fcklenicinin s\u00f6zle\u015fmeden do\u011fan t\u00fcm y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirmesine ba\u011fl\u0131d\u0131r. Nas\u0131l ki, dosyada tespit edilen %15 in\u015faat seviyesine g\u00f6re y\u00fcklenici kendisine d\u00fc\u015fen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri hak etmemi\u015fse, satt\u0131\u011f\u0131 ki\u015filer de bu ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri hak etmi\u015f say\u0131lamazlar. Teminat ipoteklerinin sat\u0131\u015f an\u0131nda kald\u0131r\u0131lm\u0131\u015f olmalar\u0131, sat\u0131n alan \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere hak bah\u015fetmez. Hen\u00fcz in\u015faat a\u015famas\u0131nda ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sat\u0131n alan daval\u0131 \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filer, in\u015faat\u0131n y\u00fcklenici taraf\u0131ndan bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklar\u0131n\u0131 bilmeleri gerekir.”<\/p>\n
27. Yarg\u0131tay 23. Hukuk Dairesinin 31\/3\/2016 tarihli ve E.2014\/10445, K.2016\/2017 say\u0131l\u0131 karar\u0131n\u0131n ilgili k\u0131sm\u0131 \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“Dava, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesinin ileriye etkili feshi ve tasfiyesi istemine ili\u015fkindir.<\/p>\n
S\u00f6zle\u015fme ili\u015fkisinin sona ermesinden sonra da taraflar\u0131n s\u00f6zle\u015fmenin etkisinden kurtulmalar\u0131, ba\u015fka bir anlat\u0131mla, s\u00f6zle\u015fme ili\u015fkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK’n\u0131n 108\/I maddesine dayanarak y\u00fckleniciye veya onun halefi durumundaki ki\u015filere verdi\u011fi tapular\u0131 geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en \u00f6nemli sonucu da taraflar\u0131n s\u00f6zle\u015fmenin yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 tarihteki malvarl\u0131\u011f\u0131na getirilmeleridir. Bunun anlam\u0131 taraflar\u0131n hi\u00e7 s\u00f6zle\u015fme yap\u0131lmam\u0131\u015f gibi s\u00f6zle\u015fmenin yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 tarihteki malvarl\u0131\u011f\u0131na d\u00f6nmeleridir. K\u0131saca s\u00f6ylemek gerekirse, geriye etkili fesihte y\u00fckleniciye in\u015faat\u0131n fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm verilmez. Feshin geriye etkili olaca\u011f\u0131 konusunda taraf iradelerininuyu\u015fmamas\u0131halindemahkemeceileriyeetkilifeshin ko\u015fullar\u0131n\u0131n ger\u00e7ekle\u015fip ger\u00e7ekle\u015fmedi\u011fi ara\u015ft\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r. Fesih ileriye etkili sonu\u00e7lar yaratacak \u015fekilde yap\u0131lm\u0131\u015f veya bunun ko\u015fullar\u0131 olu\u015fmu\u015f ise, feshin do\u011fal sonucu olarak yap\u0131lacak tasfiye i\u015fleminde y\u00fcklenici eserin getirildi\u011fi fiziki seviyeye uygun ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olmas\u0131 durumunda, s\u00f6zle\u015fme hi\u00e7 yap\u0131lmam\u0131\u015f (yok) farzedilerek h\u00fck\u00fcm do\u011furaca\u011f\u0131ndan taraflarkar\u015f\u0131l\u0131kl\u0131olarakbirbirlerineverdiklerinisebepsizzenginle\u015fmeh\u00fck\u00fcmlerincegeri alabilir. \u00d6rne\u011fin, avans niteli\u011finde bir miktar arsa pay\u0131 devredilmi\u015f ise arsa pay\u0131n\u0131n ad\u0131na tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir k\u0131s\u0131m imal\u00e2t ger\u00e7ekle\u015fmi\u015f ise bunun bedeli de y\u00fcklenici taraf\u00e7a istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonu\u00e7 farkl\u0131d\u0131r. Burada arsa sahibi, y\u00fcklenicinin ger\u00e7ekle\u015ftirdi\u011fi in\u015faat oran\u0131nda arsa pay\u0131n\u0131 devretmekle y\u00fck\u00fcml\u00fc olmakla beraber y\u00fcklenicinin kusuru nedeniyle u\u011frad\u0131\u011f\u0131 zararlar\u0131n \u00f6denmesini de ister….” <\/p>\n
28. Yarg\u0131tay 14. Hukuk Dairesinin 13\/5\/2010 tarihli ve E.2010\/4902, K.2010\/5603 say\u0131l\u0131 karar\u0131n\u0131n ilgili k\u0131sm\u0131 \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
“Arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmeleri y\u00fckleniciye ki\u015fisel hak sa\u011flar. Y\u00fcklenici in\u015faat yap\u0131m\u0131 sebebi ile kazanaca\u011f\u0131 ki\u015fisel hakk\u0131n\u0131 arsa sahibinden do\u011frudan isteyebilece\u011fi gibi bu hakk\u0131 i\u015fin mahiyetinden aksi anla\u015f\u0131lmad\u0131k\u00e7a veya s\u00f6zle\u015fmeyle yasaklanmad\u0131k\u00e7a Bor\u00e7lar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere devredebilir. Gerek y\u00fcklenici veya y\u00fcklenicininkazand\u0131\u011f\u0131ki\u015fiselhaktemlikedilmi\u015fse\u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fcki\u015fi \u015fahsi hakk\u0131n sonu\u00e7lar\u0131ndan yararlanabilmek i\u00e7in arsa sahiplerine kar\u015f\u0131 \u00f6ncelikli edimi olan in\u015faat yap\u0131m i\u015fini yerine getirmelidir. Zira, Bor\u00e7lar Kanununun 81. maddesine g\u00f6re \u00f6ncelikli edim yerine getirilmemi\u015fse arsa sahiplerinin kar\u015f\u0131 edimi olan arsa pay\u0131n\u0131n devri onlardan istenemez. Kald\u0131 ki arsa sahipleri temlik i\u015fleminden haberdar oldu\u011fu zaman Bor\u00e7lar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak y\u00fckleniciye kar\u015f\u0131 ileri s\u00fcrebilecekleri def\u2019i ve itirazlar\u0131 temell\u00fck eden ki\u015fiye kar\u015f\u0131 da ileri s\u00fcrer hale gelir. <\/p>\n
Bu genel anlat\u0131mlardan sonra somut olaya gelince;<\/p>\n
Daval\u0131lar aras\u0131ndaki … tarihli arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesinin …. tarihinde feshedildi\u011fi ve feshin geriye etkili yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 g\u00f6r\u00fclmektedir. Ger\u00e7ekten, fesih sonu\u00e7lar\u0131n\u0131 ileriye etkili yap\u0131lmam\u0131\u015fsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili fesihte taraflar s\u00f6zle\u015fme hi\u00e7 yap\u0131lmam\u0131\u015f gibi s\u00f6zle\u015fmenin yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 tarihteki mal varl\u0131\u011f\u0131 durumuna geleceklerinden ne y\u00fcklenici ne de onun temlik i\u015fleminde bulundu\u011fu \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015fi feshedilen s\u00f6zle\u015fmeye dayanarak bir bak\u0131ma s\u00f6zle\u015fmenin bedeli olan arsa pay\u0131n\u0131n devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibi durumlarda ancak sebepsiz zenginle\u015fme h\u00fck\u00fcmlerine dayan\u0131larak arsa sahiplerinin malvarl\u0131klar\u0131nda yarat\u0131lan art\u0131 de\u011ferlerin para olarak iadesi istenebilir.” <\/p>\n
B. Uluslararas\u0131 Hukuk<\/p>\n
29. Avrupa \u0130nsan Haklar\u0131 Mahkemesine (A\u0130HM) g\u00f6re Avrupa \u0130nsan Haklar\u0131 S\u00f6zle\u015fmesi’ne (S\u00f6zle\u015fme) Ek 1 No.lu Protokol’\u00fcn 1. maddesinin temel amac\u0131, devlet taraf\u0131ndan m\u00fclkiyet hakk\u0131na yap\u0131lan haks\u0131z m\u00fcdahalelere kar\u015f\u0131 ki\u015finin korunmas\u0131n\u0131 sa\u011flamakt\u0131r. Bununla birlikte S\u00f6zle\u015fme’nin 1. maddesi uyar\u0131nca taraf her devlet, “kendi yetki alan\u0131 i\u00e7inde bulunan herkesin, S\u00f6zle\u015fme’de tan\u0131mlanan haklar\u0131 ve \u00f6zg\u00fcrl\u00fcklerden yararlanmalar\u0131n\u0131 sa\u011flama” y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131ndad\u0131r. Bu genel nitelikli g\u00f6revin yerine getirilmesi, S\u00f6zle\u015fme ile g\u00fcvence alt\u0131na al\u0131nan haklar\u0131n etkili bir bi\u00e7imde uygulanmas\u0131n\u0131 sa\u011flamak i\u00e7in baz\u0131 pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckler ortaya koymaktad\u0131r (Ali\u0161i\u0107 ve di\u011ferleri\/Bosna Hersek, H\u0131rvatistan, S\u0131rbistan, Slovenya ve Makedonya Cumhuriyeti [BD], B. No: 60642\/08, 16\/7\/2014, \u00a7 100; Sovtransavto Holding\/Ukrayna, B. No: 48553\/99, 25\/7\/2002, \u00a7 96).<\/p>\n
30. A\u0130HM, S\u00f6zle\u015fme’ye Ek 1 No.lu Protokol’\u00fcn 1. maddesi ile g\u00fcvence alt\u0131na al\u0131nan m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n da baz\u0131 pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckler i\u00e7erdi\u011fini kabul etmektedir. A\u0130HM’e g\u00f6re m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ger\u00e7ekten etkili bir bi\u00e7imde korunabilmesi, devletin m\u00fcdahale etmeme g\u00f6revi yan\u0131nda ayr\u0131ca baz\u0131 pozitif tedbirler almas\u0131n\u0131 da gerektirmektedir (\u00d6nery\u0131ld\u0131z\/T\u00fcrkiye [BD], B. No: 48939\/99, 30\/11\/2004, \u00a7 134; Broniowski\/Polonya [BD], B. No: 31443\/96, 22\/6\/2004, \u00a7 143). <\/p>\n
31. A\u0130HM, S\u00f6zle\u015fme’ye Ek 1 No.lu Protokol’\u00fcn 1. maddesinin devletin do\u011frudan m\u00fcdahalesinin s\u00f6z konusu olmad\u0131\u011f\u0131, \u00f6zel ki\u015filer aras\u0131ndaki uyu\u015fmazl\u0131klar y\u00f6n\u00fcnden de -belirli durumlarda- m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n korunmas\u0131 i\u00e7in gerekli tedbirleri alma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc i\u00e7erdi\u011fini kabul etmektedir. Devletin pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri \u00e7er\u00e7evesinde -\u00f6zel ki\u015filer aras\u0131 m\u00fclkiyet ili\u015fkileri bak\u0131m\u0131ndan olsa bile- ki\u015filerin m\u00fclkiyet haklar\u0131na yap\u0131lacak keyf\u00ee m\u00fcdahalelere kar\u015f\u0131 hukuksal bir koruma sa\u011flamas\u0131 gerekmektedir. Bu ba\u011flamda devlet, \u00f6zellikle taraflar\u0131n m\u00fclkiyet hakk\u0131na ili\u015fkin uyu\u015fmazl\u0131klar y\u00f6n\u00fcnden usule ili\u015fkin gerekli g\u00fcvenceleri sunan etkin bir yarg\u0131sal mekanizma olu\u015fturma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131ndad\u0131r. Bu \u00e7er\u00e7evede olu\u015fturulan yarg\u0131 yollar\u0131nda ulusal mahkemeler de i\u00e7 hukukta yer alan ilgili kanunlar \u0131\u015f\u0131\u011f\u0131nda makul ve adil bir bi\u00e7imde m\u00fclkiyet uyu\u015fmazl\u0131klar\u0131n\u0131 \u00e7\u00f6zmek durumundad\u0131r. Mahkeme, bu gereklili\u011fin sa\u011flan\u0131p sa\u011flanmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 de\u011ferlendirirken uygulanan usul\u00fcn b\u00fct\u00fcn\u00fcn\u00fc incelemektedir (Sovtransavto Holding\/Ukrayna, \u00a7 96; Fuklev\/Ukrayna, B. No: 71186\/01, 7\/6\/2005, \u00a7\u00a7 90, 91; Kotov\/Rusya [BD], B. No: 54522\/00, 3\/4\/2012, \u00a7 112; Anheuser-Busch Inc.\/Portekiz [BD], B. No: 73049\/01, 11\/1\/2007, \u00a7\u00a7 82-87; Capital Bank AD\/Bulgaristan, B. No: 49429\/99, 24\/11\/2005, \u00a7 134).<\/p>\n
32. Bununla birlikte A\u0130HM, i\u00e7 hukukun yorumlanmas\u0131 ve uygulanmas\u0131 konusundaki g\u00f6revinin s\u0131n\u0131rl\u0131 oldu\u011funu, ulusal mahkemelerin hukuk kurallar\u0131n\u0131n yorumlanmas\u0131 bak\u0131m\u0131ndan sahip olduklar\u0131 takdir hakk\u0131na a\u00e7\u0131k bir keyf\u00eelik veya bariz bir takdir hatas\u0131 olmad\u0131k\u00e7a kar\u0131\u015famayaca\u011f\u0131n\u0131 belirtmektedir (Anheuser\u2011Busch Inc.\/Portekiz, \u00a7 83). <\/p>\n
V. \u0130NCELEME VE GEREK\u00c7E<\/p>\n
33. Mahkemenin 20\/7\/2017 tarihinde yapm\u0131\u015f oldu\u011fu toplant\u0131da ba\u015fvuru incelenip gere\u011fi d\u00fc\u015f\u00fcn\u00fcld\u00fc:<\/p>\n
A. M\u00fclkiyet Hakk\u0131n\u0131n \u0130hlal Edildi\u011fine \u0130li\u015fkin \u0130ddia<\/p>\n
1. Ba\u015fvurucular\u0131n \u0130ddialar\u0131<\/p>\n
34. Ba\u015fvurucular, tapu siciline g\u00fcvenerek iyi niyetle bedeli mukabilinde sat\u0131n ald\u0131klar\u0131 arsa paylar\u0131n\u0131n yarg\u0131sal bir kararla iptal edildi\u011finden yak\u0131nmaktad\u0131rlar. Ba\u015fvurucular, uzun bir s\u00fcre boyunca malik olduklar\u0131 arsa paylar\u0131n\u0131n m\u00fclkiyetini, kendi kusurlar\u0131 olmad\u0131\u011f\u0131 h\u00e2lde kaybettiklerini belirtmi\u015flerdir. Ba\u015fvuruculara g\u00f6re, kendilerinin bu s\u00f6zle\u015fme bak\u0131m\u0131ndan iyi niyetli \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015fi konumunda olmalar\u0131na ra\u011fmen arsa sahiplerince a\u00e7\u0131lan davada haks\u0131z bir mahkeme karar\u0131yla m\u00fclkleri elinden al\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. Ba\u015fvurucular sonu\u00e7 olarak arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi kapsam\u0131nda a\u00e7\u0131lan davada mahkeme karar\u0131yla arsa paylar\u0131n\u0131n iptal edilmesi nedeniyle m\u00fclkiyet ve adil yarg\u0131lanma haklar\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fini ileri s\u00fcrm\u00fc\u015flerdir.<\/p>\n
2. De\u011ferlendirme<\/p>\n
35. Anayasa\u2019n\u0131n 35. maddesi \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
\u201cHerkes, m\u00fclkiyet ve miras haklar\u0131na sahiptir.<\/p>\n
Bu haklar, ancak kamu yarar\u0131 amac\u0131yla, kanunla s\u0131n\u0131rlanabilir.<\/p>\n
M\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131lmas\u0131 toplum yarar\u0131na ayk\u0131r\u0131 olamaz.\u201d<\/p>\n
36. Anayasa\u2019n\u0131n 5. maddesi \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
\u201cDevletin temel ama\u00e7 ve g\u00f6revleri, \u2026 Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, ki\u015filerin ve toplumun refah, huzur ve mutlulu\u011funu sa\u011flamak; ki\u015finin temel hak ve h\u00fcrriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle ba\u011fda\u015fmayacak surette s\u0131n\u0131rlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kald\u0131rmaya, insan\u0131n madd\u00ee ve manev\u00ee varl\u0131\u011f\u0131n\u0131n geli\u015fmesi i\u00e7in gerekli \u015fartlar\u0131 haz\u0131rlamaya \u00e7al\u0131\u015fmakt\u0131r.\u201d<\/p>\n
37. Anayasa Mahkemesi, olaylar\u0131n ba\u015fvurucu taraf\u0131ndan yap\u0131lan hukuki nitelendirmesi ile ba\u011fl\u0131 olmay\u0131p olay ve olgular\u0131n hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B. No: 2012\/969, 18\/9\/2013, \u00a7 16). Ba\u015fvurucular m\u00fclkiyet haklar\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fi iddialar\u0131 yan\u0131nda adil yarg\u0131lanma haklar\u0131n\u0131n da ihlal edildi\u011fini ileri s\u00fcrmektedirler. Ancak ba\u015fvurucular\u0131n temel iddias\u0131, uyu\u015fmazl\u0131k konusu ta\u015f\u0131nmazdaki arsa paylar\u0131n\u0131n iptal edilmesi nedeniyle m\u00fclkiyet haklar\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine ili\u015fkindir. Dolay\u0131s\u0131yla ba\u015fvurucular\u0131n makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131 d\u0131\u015f\u0131ndaki b\u00fct\u00fcn iddialar\u0131n\u0131n m\u00fclkiyet hakk\u0131 kapsam\u0131nda incelenmesi gerekti\u011fi de\u011ferlendirilmi\u015ftir.<\/p>\n
38. 30\/3\/2011 tarihli ve 6216 say\u0131l\u0131 Anayasa Mahkemesinin Kurulu\u015fu ve Yarg\u0131lama Usulleri Hakk\u0131nda Kanun\u2019un 48. maddesinin (2) numaral\u0131 f\u0131kras\u0131nda a\u00e7\u0131k\u00e7a dayanaktan yoksun ba\u015fvurular\u0131n Anayasa Mahkemesince kabul edilemezli\u011fine karar verilebilece\u011fi belirtilmi\u015ftir. Bu ba\u011flamda ba\u015fvurucunun ihlal iddialar\u0131n\u0131 kan\u0131tlayamad\u0131\u011f\u0131, temel haklara y\u00f6nelik bir m\u00fcdahalenin olmad\u0131\u011f\u0131 veya m\u00fcdahalenin me\u015fru oldu\u011fu a\u00e7\u0131k olan ba\u015fvurular ile karma\u015f\u0131k veya zorlama \u015fik\u00e2yetlerden ibaret ba\u015fvurular a\u00e7\u0131k\u00e7a dayanaktan yoksun kabul edilebilir (Hikmet Balabano\u011flu, B. No: 2012\/1334, 17\/9\/2013, \u00a7 24).<\/p>\n
39. Anayasa’n\u0131n 35. maddesi kapsam\u0131ndaki m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fini ileri s\u00fcren ba\u015fvurucu, b\u00f6yle bir hakk\u0131n varl\u0131\u011f\u0131n\u0131 kan\u0131tlamak zorundad\u0131r (Cemile \u00dcnl\u00fc, B. No: 2013\/382, 16\/4\/2013, \u00a7 26). Somut olayda ba\u015fvurucular\u0131n uyu\u015fmazl\u0131k konusu ta\u015f\u0131nmaz\u0131n arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesi kapsam\u0131nda y\u00fckleniciye devredilen in\u015fa edilecek yap\u0131daki alt\u0131 adet ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcne ili\u015fkin arsa paylar\u0131n\u0131 tapuda sat\u0131n ald\u0131klar\u0131 g\u00f6r\u00fclmektedir. Yarg\u0131tay, \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere sat\u0131lan ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmler \u00fczerinde \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filerin malik olabilmelerinin halef olduklar\u0131 y\u00fcklenicinin s\u00f6zle\u015fmeden do\u011fan t\u00fcm y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirmesine ba\u011fl\u0131 oldu\u011funu kabul etmektedir (bkz. \u00a7 25). Bununla birlikte Anayasa ve S\u00f6zle\u015fme\u2019nin ortak koruma alan\u0131ndaki m\u00fclkiyet hakk\u0131, \u00f6zel hukukta veya idari yarg\u0131da kabul edilen m\u00fclkiyet hakk\u0131 kavramlar\u0131ndan farkl\u0131 bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilen m\u00fclkiyet hakk\u0131, yasal d\u00fczenlemeler ile yarg\u0131 i\u00e7tihatlar\u0131ndan ba\u011f\u0131ms\u0131z olarak \u00f6zerk bir yorum ile ele al\u0131nmal\u0131d\u0131r (H\u00fcseyin Remzi Polge, B. No: 2013\/2166, 25\/6\/2015, \u00a7 31). Olayda uyu\u015fmazl\u0131k konusu ta\u015f\u0131nmazdaki ilgili arsa paylar\u0131, tapuda ba\u015fvurucular adlar\u0131na tescil edilmi\u015ftir. Ancak yine Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131na g\u00f6re y\u00fcklenicinin arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesinin gerektirdi\u011fi edimleri ifa etmemesi nedeniyle arsa malikinin geri alma hakk\u0131n\u0131n do\u011fdu\u011fu anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r. Dolay\u0131s\u0131yla derece mahkemelerince iptal edilmeden \u00f6nce ta\u015f\u0131nmazdaki arsa paylar\u0131n\u0131n ba\u015fvurucular ad\u0131na tapuda kay\u0131tl\u0131 oldu\u011fu ve ayr\u0131ca ba\u015fvurucular\u0131n bu arsa paylar\u0131n\u0131 tapuda sat\u0131n al\u0131rken kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda parasal bir de\u011fer de \u00f6dedikleri dikkate al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda Anayasa’n\u0131n 35. maddesi ba\u011flam\u0131nda ba\u015fvurucular\u0131n korunmas\u0131 gereken ekonomik bir menfaatlerinin bulundu\u011fu anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r. <\/p>\n
40. Ba\u015fvuru konusu olayda ba\u015fvurucular\u0131n m\u00fclkiyet haklar\u0131na y\u00f6nelik olarak kamu makamlar\u0131nca do\u011frudan yap\u0131lan bir m\u00fcdahale mevcut olmay\u0131p \u00f6zel ki\u015filer aras\u0131 bir uyu\u015fmazl\u0131k s\u00f6z konusudur. Dolay\u0131s\u0131yla ba\u015fvuruda, devletin m\u00fclkiyet hakk\u0131na ili\u015fkin pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri y\u00f6n\u00fcnden inceleme yap\u0131lmas\u0131 gerekmektedir.<\/p>\n
a. Genel \u0130lkeler<\/p>\n
41. Bireysel ba\u015fvuru, devlet taraf\u0131ndan kamu g\u00fcc\u00fc kullan\u0131larak bireylerin temel haklar\u0131na yap\u0131lan m\u00fcdahaleler sonucu meydana gelen hak ihlallerini gidermek amac\u0131yla ihdas edilmi\u015f bir ikincil koruma mekanizmas\u0131 olmakla birlikte kimi durumlarda \u00f6zel ki\u015filer aras\u0131 ili\u015fkiler sonucu \u00f6zel ki\u015filerin birbirlerinin haklar\u0131na yapt\u0131klar\u0131 m\u00fcdahalelerde devlete atfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel ba\u015fvuru konusu yap\u0131lan dava sadece adil yarg\u0131lanma hakk\u0131 kapsam\u0131nda incelenmekle kalmay\u0131p \u00f6zel ki\u015filer taraf\u0131ndan ba\u015flat\u0131lan s\u00fcre\u00e7 sonucu etkilenen di\u011fer haklar y\u00f6n\u00fcnden de incelenebilir (T\u00fcrkiye Emekliler Derne\u011fi, B. No: 2012\/1035, 17\/7\/2014, \u00a7 34).<\/p>\n
42. Bu ba\u011flamda devletin temel ama\u00e7 ve g\u00f6revlerini tan\u0131mlayan Anayasa\u2019n\u0131n 5. maddesi ki\u015finin temel hak ve h\u00fcrriyetlerini s\u0131n\u0131rlayan engelleri kald\u0131rmay\u0131 ve insan\u0131n maddi ve manevi varl\u0131\u011f\u0131n\u0131n geli\u015fmesi i\u00e7in gerekli \u015fartlar\u0131 haz\u0131rlamay\u0131 hukuk devletinin gere\u011fi olarak kabul etmektedir. Bahsedilen Anayasa h\u00fckm\u00fcn\u00fcn gerek\u00e7esinde devletin hak ve h\u00fcrriyetlerin ger\u00e7ekle\u015ftirilmesine yard\u0131mc\u0131 olmas\u0131 gere\u011finin benimsendi\u011fi ifade edilmi\u015ftir. Anayasa\u2019n\u0131n pek \u00e7ok maddesinde d\u00fczenlemeye konu hakk\u0131n korunmas\u0131 ve ger\u00e7ekle\u015ftirilmesi i\u00e7in devletin alaca\u011f\u0131 tedbirlerden bahsedilmektedir (T\u00fcrkiye Emekliler Derne\u011fi, \u00a7 38).<\/p>\n
43. Bireylerin Anayasa ve S\u00f6zle\u015fme’nin ortak koruma alan\u0131nda bulunan temel haklara \u00f6zel hukuk ki\u015fileri taraf\u0131ndan yap\u0131lan m\u00fcdahaleler sonucu bireylerin haklar\u0131n\u0131n zarar g\u00f6rd\u00fc\u011f\u00fc kimi durumlarda devlete atfedilebilecek sorumluluklar bulunabilir. Devletin bu t\u00fcr haks\u0131z m\u00fcdahalelere kar\u015f\u0131 bireylerin m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n korunmas\u0131 i\u00e7in etkili i\u00e7 hukuk yollar\u0131 ihdas ederek yap\u0131lan m\u00fcdahalelere kar\u015f\u0131 \u00f6zellikle mahkemelere ba\u015fvurmak suretiyle koruma talep edebilmelerini sa\u011flamas\u0131 ve yap\u0131lacak yarg\u0131lamalarda \u00f6zel ki\u015filerin \u00e7at\u0131\u015fan haklar\u0131 aras\u0131nda tercih yaparken mahkemelerce anayasal yorumla temel haklar\u0131n korunmas\u0131 gerekmektedir. B\u00f6ylelikle devlet, etkili bir i\u00e7 hukuk yolu ihdas ederek adalet ve hakkaniyete uygun bir yarg\u0131lama ortam\u0131 olu\u015fturup \u00fczerine d\u00fc\u015fen g\u00f6revi yerine getirmi\u015f olacakt\u0131r (T\u00fcrkiye Emekliler Derne\u011fi, \u00a7 39).<\/p>\n
44. Anayasa’n\u0131n 35. maddesinde bir temel hak olarak g\u00fcvence alt\u0131na al\u0131nm\u0131\u015f olan m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ger\u00e7ekten ve etkili bir \u015fekilde korunabilmesi yaln\u0131zca devletin m\u00fcdahaleden ka\u00e7\u0131nmas\u0131na ba\u011fl\u0131 de\u011fildir.Anayasa’n\u0131n 5. ve 35. maddeleri uyar\u0131nca devletin m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n korunmas\u0131na ili\u015fkin pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri de bulunmaktad\u0131r. Bu pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckler, kimi durumlarda \u00f6zel ki\u015filer aras\u0131ndaki uyu\u015fmazl\u0131klar da d\u00e2hil olmak \u00fczere m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n korunmas\u0131 i\u00e7in belirli tedbirlerin al\u0131nmas\u0131n\u0131 gerektirmektedir (Eyy\u00fcp Boynukara, B. No: 2013\/7842, 17\/2\/2016, \u00a7\u00a7 39-41).<\/p>\n
45. Devletin pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri, m\u00fclkiyet hakk\u0131na yap\u0131lan m\u00fcdahalelere kar\u015f\u0131 usule ili\u015fkin g\u00fcvenceleri sunan yarg\u0131sal yollar\u0131 da i\u00e7eren etkili hukuksal bir \u00e7er\u00e7eve olu\u015fturma ve olu\u015fturulan bu hukuksal \u00e7er\u00e7eve kapsam\u0131nda yarg\u0131sal ve idari makamlar\u0131n bireylerin \u00f6zel ki\u015filerle olan uyu\u015fmazl\u0131klar\u0131nda etkili ve adil bir karar vermesini temin etme sorumluluklar\u0131n\u0131 da i\u00e7ermektedir. <\/p>\n
b. \u0130lkelerin Olaya Uygulanmas\u0131<\/p>\n
46. Uyu\u015fmazl\u0131k konusu ta\u015f\u0131nmaz \u00fczerinde in\u015fa edilecek yap\u0131n\u0131n ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerine ili\u015fkin arsa paylar\u0131, ta\u015f\u0131nmaz\u0131n malikleri ile y\u00fcklenici aras\u0131nda yap\u0131lan arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesi \u00e7er\u00e7evesinde ba\u015fvuruculara devredilmi\u015ftir. Bu s\u00f6zle\u015fme ile ta\u015f\u0131nmaz\u0131n malikleri ta\u015f\u0131nmazda in\u015fa edilecek baz\u0131 ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri ve arsa paylar\u0131n\u0131 y\u00fckleniciye devretme; y\u00fcklenici ise bu ta\u015f\u0131nmaz \u00fczerinde s\u00f6zle\u015fmede belirtilen ko\u015fullarda bir yap\u0131 in\u015fa etme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131na girmi\u015ftir. Y\u00fcklenici taraf\u0131ndan hen\u00fcz yap\u0131 tamamlanmadan uyu\u015fmazl\u0131k konusu arsa paylar\u0131 ba\u015fvuruculara tapuda sat\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r. Ancak arsa sahipleri taraf\u0131ndan a\u00e7\u0131lan davada Mahkemenin de uzman bilirki\u015fi raporlar\u0131na dayal\u0131 olarak tespit etti\u011fi \u00fczere arsa \u00fczerindeki yap\u0131, s\u00f6zle\u015fmede istenilen ko\u015fullara uygun olarak ve s\u00fcresinde tamamlanamam\u0131\u015ft\u0131r. Buna g\u00f6re s\u00f6zle\u015fmede \u00f6ng\u00f6r\u00fclen s\u00fcre de ge\u00e7mi\u015f olmas\u0131na ra\u011fmen in\u015fa edilen yap\u0131n\u0131n isk\u00e2n ruhsat\u0131 ve yap\u0131 kullanma izin belgesi dahi bulunmamaktad\u0131r. Bunun \u00fczerine s\u00f6zle\u015fme ko\u015fullar\u0131n\u0131n yerine getirilemedi\u011fini belirten ta\u015f\u0131nmaz\u0131n malikleri, s\u00f6zle\u015fmenin feshi ile tapu iptali ve tescil istemleriyle y\u00fcklenici ve y\u00fckleniciden arsa paylar\u0131n\u0131 sat\u0131n alan ba\u015fvuruculara kar\u015f\u0131 dava a\u00e7m\u0131\u015flard\u0131r. Yap\u0131lan yarg\u0131lama neticesinde Mahkeme, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi kapsam\u0131nda y\u00fcklenicinin temel edimi olan yap\u0131y\u0131 s\u00f6zle\u015fmeye uygun olarak in\u015fa ettiremedi\u011fini tespit ederek y\u00fcklenicinin temerr\u00fcd\u00fc nedeniyle s\u00f6zle\u015fmeyi fesh etmi\u015ftir. Mahkeme ayr\u0131ca bu karar ile s\u00f6zle\u015fmenin feshini gerek\u00e7e g\u00f6stererek ba\u015fvurucular\u0131n tapular\u0131n\u0131n iptaline ve bu paylar\u0131n da arsa malikleri adlar\u0131na tapuya tesciline karar vermi\u015ftir (bkz. \u00a7 14). Ba\u015fvurucular, karar\u0131 temyiz etmi\u015fler ancak h\u00fck\u00fcm Yarg\u0131tayca onanm\u0131\u015f ve ba\u015fvurucular\u0131n karar d\u00fczeltme talepleri de Yarg\u0131tayca reddedilerek h\u00fck\u00fcm kesinle\u015fmi\u015ftir (bkz. \u00a7 15).<\/p>\n
47. Ba\u015fvuru konusu olayda taraflar\u0131n birbirleriyle \u00e7at\u0131\u015fan menfaatleri bulunmaktad\u0131r. Buna g\u00f6re bir taraftan maliki olduklar\u0131 ta\u015f\u0131nmazda bina in\u015fa edilmesi kayd\u0131yla bu ta\u015f\u0131nmazdaki arsa paylar\u0131n\u0131 devreden arsa sahipleri, di\u011fer taraftan da ayn\u0131 s\u00f6zle\u015fme gere\u011fi y\u00fckleniciye d\u00fc\u015fen bu arsa paylar\u0131n\u0131 devralan ba\u015fvurucular\u0131n haklar\u0131 s\u00f6z konusudur. Di\u011fer bir deyi\u015fle ba\u015fvurucular\u0131n y\u00fckleniciye d\u00fc\u015fen arsa paylar\u0131n\u0131 tapuda sat\u0131n almakla m\u00fclkiyet haklar\u0131 mevcut olmakla birlikte bu paylar\u0131 in\u015faat yap\u0131lmas\u0131 kayd\u0131yla devreden arsa sahiplerinin de m\u00fclkiyet haklar\u0131 bulunmaktad\u0131r. Dolay\u0131s\u0131yla her iki taraf\u0131n da m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131 g\u00f6zetmekle y\u00fck\u00fcml\u00fc bulunan devletin, maddi ve usule ili\u015fkin pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerini yerine getirip getirmedi\u011fi dikkate al\u0131narak sonuca var\u0131lmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n
48. Bu ba\u011flamda ilk olarak ba\u015fvurucular\u0131n tapu kay\u0131tlar\u0131n\u0131n iptalinin belirli, ula\u015f\u0131labilir ve \u00f6ng\u00f6r\u00fclebilir bir kanuna dayal\u0131 olup olmad\u0131\u011f\u0131 irdelenmelidir. Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131nda, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile y\u00fcklenici aras\u0131nda yap\u0131lan ve eser s\u00f6zle\u015fmelerinin bir t\u00fcr\u00fc olan s\u00f6zle\u015fme tipi oldu\u011fu a\u00e7\u0131klanm\u0131\u015ft\u0131r. Buna g\u00f6re arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmeleri; y\u00fcklenicinin maliyeti kendisi taraf\u0131ndan sa\u011flanarak arsa malikinin arsas\u0131 \u00fczerine bina yap\u0131m i\u015fini \u00fcstlendi\u011fi, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir k\u0131s\u0131m ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm m\u00fclkiyetini y\u00fckleniciye ge\u00e7irmeyi vadetti\u011fi s\u00f6zle\u015fmelerdir. \u0130n\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmelerinde y\u00fcklenicinin ana bor\u00e7lar\u0131n\u0131n bir in\u015faat (eser) meydana getirme ve bu eseri i\u015f sahibine teslim etme bor\u00e7lar\u0131 oldu\u011fu kabul edilmi\u015ftir. Buna kar\u015f\u0131l\u0131k bu t\u00fcr s\u00f6zle\u015fmelerde i\u015f sahibinin de arsa \u00fczerinde meydana getirilen esere kar\u015f\u0131l\u0131k \u201carsa pay\u0131 devri\u201d suretiyle bir bedel \u00f6demeyiasli edim olarak bor\u00e7land\u0131\u011f\u0131 belirtilmektedir. Bu s\u00f6zle\u015fmelerde i\u015f sahibinin \u00f6deyece\u011fi \u00fccret (bedel), arsa sahibi taraf\u0131ndan ay\u0131n (e\u015fya) olarak \u00f6denmektedir. Yarg\u0131tay ayr\u0131ca eser s\u00f6zle\u015fmelerinin niteli\u011fi gere\u011fi iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen s\u00f6zle\u015fmelerden oldu\u011funu, temerr\u00fct h\u00e2linde de uyu\u015fmazl\u0131k tarihi itibar\u0131yla y\u00fcr\u00fcrl\u00fckte olan 818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Kanun’un 106-108. maddelerinin (6098 say\u0131l\u0131 Kanun’un 123-125. maddelerine kar\u015f\u0131l\u0131k gelmektedir.) uygulanaca\u011f\u0131n\u0131 belirtmektedir. Di\u011fer taraftan Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131nda, y\u00fcklenicinin alaca\u011f\u0131n temliki h\u00fck\u00fcmlerine g\u00f6re arsa paylar\u0131n\u0131 yaz\u0131l\u0131 \u015fekil ko\u015fuluyla satabilece\u011fi ve y\u00fckleniciden arsa pay\u0131n\u0131 sat\u0131n alan ki\u015filerin ise y\u00fcklenicinin halefi olduklar\u0131 kabul edilmi\u015ftir (bkz. \u00a7\u00a7 24-28). <\/p>\n
49. Bu a\u00e7\u0131klamalar \u0131\u015f\u0131\u011f\u0131nda somut olay incelendi\u011finde taraflar aras\u0131ndaki uyu\u015fmazl\u0131\u011f\u0131n arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesinden kaynakland\u0131\u011f\u0131 anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r.818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Kanun’un 19. maddesinde (6098 say\u0131l\u0131 Kanun’un 26. maddesi) \u00f6ng\u00f6r\u00fclen s\u00f6zle\u015fme \u00f6zg\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc \u00e7er\u00e7evesinde d\u00fczenlenen arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmelerinin bu Kanun’da d\u00fczenlenmeyen isimsiz s\u00f6zle\u015fmelerden oldu\u011fu ancak bu s\u00f6zle\u015fmelerin h\u00fck\u00fcm ve uygulanma ko\u015fullar\u0131n\u0131n Yarg\u0131tay\u0131n istikrar kazanm\u0131\u015f i\u00e7tihatlar\u0131yla a\u00e7\u0131kl\u0131\u011fa kavu\u015fmu\u015f oldu\u011fu g\u00f6r\u00fclmektedir. Derece mahkemelerince de m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fi iddias\u0131na konu edilen uyu\u015fmazl\u0131\u011f\u0131n \u00e7\u00f6z\u00fcm\u00fcne ili\u015fkin olarak \u00f6nceden olu\u015fturulan, \u00f6ng\u00f6r\u00fclebilir, ula\u015f\u0131labilir ve belirli nitelikte oldu\u011fu anla\u015f\u0131lan bir hukuksal \u00e7er\u00e7eve kapsam\u0131nda delillerin de\u011ferlendirildi\u011fi ve hukuk kurallar\u0131n\u0131n yorumlanarak sonuca var\u0131ld\u0131\u011f\u0131 g\u00f6r\u00fclmektedir.<\/p>\n
50. \u0130kinci olarak ba\u015fvurucular\u0131n m\u00fclkiyet hakk\u0131na yap\u0131lan m\u00fcdahaleye etkin bir bi\u00e7imde itiraz edebilme, savunma ve iddialar\u0131n\u0131 yetkili makamlar \u00f6n\u00fcnde ortaya koyabilme olana\u011f\u0131n\u0131n tan\u0131n\u0131p tan\u0131nmad\u0131\u011f\u0131 incelenmelidir. Anayasa’n\u0131n 35. maddesi uyar\u0131nca m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ger\u00e7ekten etkin bir bi\u00e7imde korunabilmesi i\u00e7in devletin pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri kapsam\u0131nda usule ili\u015fkin bu g\u00fcvencelerin sa\u011flanmas\u0131 zorunludur. Ba\u015fvuru konusu olayda ise ba\u015fvurucular\u0131n usule ili\u015fkin bu g\u00fcvencelerin sa\u011flanmad\u0131\u011f\u0131na y\u00f6nelik a\u00e7\u0131k bir iddialar\u0131 bulunmamaktad\u0131r. Nitekim ba\u015fvurucular uyu\u015fmazl\u0131\u011fa konu yarg\u0131lamada kendilerini vekil ile temsil ettirmi\u015fler ve duru\u015fmal\u0131 olarak g\u00f6r\u00fclen yarg\u0131lama s\u0131ras\u0131nda daval\u0131 s\u0131fat\u0131yla mahkeme \u00f6n\u00fcnde itiraz ve savunmalar\u0131n\u0131 ortaya koyup delillerini sunabilmi\u015flerdir. <\/p>\n
51. Son olarak ise arsa sahiplerince iade hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131lmas\u0131 nedeniyle ba\u015fvurucular\u0131n m\u00fclkiyet haklar\u0131n\u0131 koruyacak ve yeterli g\u00fcvenceler sa\u011flayacak hukuksal mekanizmalar\u0131n olu\u015fturulup olu\u015fturulmad\u0131\u011f\u0131 incelenmelidir.<\/p>\n
52. Buna g\u00f6re somut olayda tapu kay\u0131tlar\u0131n\u0131n iptalinin arsa sahibinin m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n korunmas\u0131 amac\u0131yla yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r. \u00d6zel ki\u015filerin m\u00fclkiyet haklar\u0131n\u0131n \u00e7at\u0131\u015ft\u0131\u011f\u0131 bu gibi durumlarda bunlardan hangisine \u00fcst\u00fcnl\u00fck tan\u0131naca\u011f\u0131n\u0131n takdiri, kanun koyucuya ve somut olay\u0131n ko\u015fullar\u0131 g\u00f6z\u00f6n\u00fcnde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla birlikte her iki taraf\u0131n menfaatlerinin m\u00fcmk\u00fcn oldu\u011funca dengelenmesi ve s\u00fcrecin taraflardan biri aleyhine \u00f6l\u00e7\u00fcs\u00fcz bir sonuca da yol a\u00e7mamas\u0131 gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmas\u0131nda taraflardan biri aleyhine bireysel olarak a\u015f\u0131r\u0131 ve ola\u011fan d\u0131\u015f\u0131 bir k\u00fclfetin y\u00fcklenmesi pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerin ihlali sonucunu do\u011furabilir. Olay\u0131n b\u00fct\u00fcn ko\u015fullar\u0131 ve taraflara tan\u0131nan t\u00fcm imk\u00e2nlar ile taraflar\u0131n tutum ve davran\u0131\u015flar\u0131 g\u00f6z\u00f6n\u00fcnde bulundurularak menfaatlerin adil bir \u015fekilde dengelenip dengelenmedi\u011fi de\u011ferlendirilmelidir.<\/p>\n
53. Derece mahkemelerinin tespit etti\u011fi \u00fczere ba\u015fvurucular, uyu\u015fmazl\u0131k konusu ta\u015f\u0131nmaz \u00fczerinde in\u015fa edilecek y\u00fckleniciye d\u00fc\u015fen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlere ait arsa paylar\u0131n\u0131 sat\u0131n alm\u0131\u015flard\u0131r. Dolay\u0131s\u0131yla ba\u015fvurucular, y\u00fcklenicinin halefi s\u0131fat\u0131yla ta\u015f\u0131nmaz\u0131n malikleri ile y\u00fcklenici aras\u0131nda d\u00fczenlenen arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesinin taraf\u0131 olarak g\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. Ancak bu s\u00f6zle\u015fme do\u011frultusunda y\u00fcklenicinin kendisine d\u00fc\u015fen as\u0131l edimi yani in\u015faat\u0131 yapma edimini yerine getirmedi\u011fi tespit edilmi\u015ftir. Bu durum nedeniyle daha \u00f6nce edimini yerine getirmi\u015f olan ta\u015f\u0131nmaz malikleri, temerr\u00fct h\u00fck\u00fcmlerine dayal\u0131 olarak s\u00f6zle\u015fmenin feshini talep etmi\u015flerdir. Derece mahkemeleri de bu gerek\u00e7eyle ilgili hukuk kurallar\u0131 gere\u011fince s\u00f6zle\u015fmenin feshine ve tapunun iptaline karar vermi\u015flerdir. Derece mahkemelerine g\u00f6re ba\u015fvurucular sat\u0131n al\u0131rken in\u015faat\u0131n hen\u00fcz tamamlanmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 ve ileride in\u015fa edilecek bir ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcme ait arsa pay\u0131n\u0131 sat\u0131n ald\u0131klar\u0131n\u0131 bilebilecek durumdad\u0131rlar. Ba\u015fka bir deyi\u015fle in\u015faat h\u00e2linde olan bir yap\u0131n\u0131n ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerini sat\u0131n alan ba\u015fvurucular\u0131n in\u015faat\u0131n tamamlanamamas\u0131 durumunda y\u00fckleniciden sat\u0131n al\u0131nan arsa paylar\u0131n\u0131n iade edilmesini \u00f6ng\u00f6rmesi gerekti\u011fi kabul edilmektedir. Ger\u00e7ekten de ba\u015fvurucular\u0131n in\u015fa edilecek ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlere ait arsa paylar\u0131n\u0131 sat\u0131n ald\u0131klar\u0131 tapu kayd\u0131ndan a\u00e7\u0131k\u00e7a anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r. Bu nitelikteki arsa paylar\u0131n\u0131 sat\u0131n alan ba\u015fvurucular, y\u00fcklenicinin halefi olduklar\u0131ndan ta\u015f\u0131nmaz maliklerine kar\u015f\u0131, d\u00fczenlenen arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesi \u00e7er\u00e7evesinde y\u00fcklenicinin haklar\u0131na da sahip olmu\u015flar ancak yine bu s\u00f6zle\u015fme kapsam\u0131nda y\u00fcklenicinin edimlerinden de sorumlu tutulmu\u015flard\u0131r.<\/p>\n
54. \u00d6te yandan arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi \u00e7er\u00e7evesinde y\u00fckleniciye d\u00fc\u015fen arsa pay\u0131n\u0131 sat\u0131n alan ki\u015finin sonradan arsa malikinin menfaatlerini koruma amac\u0131yla tapusunun iptalinin bu ki\u015fiye bir k\u00fclfet y\u00fckleyece\u011fi a\u00e7\u0131kt\u0131r. B\u00f6yle bir durumda her iki taraf\u0131n menfaatlerini dengeleyecek mekanizmalar\u0131n varl\u0131\u011f\u0131 ve bu ba\u011flamda tapusu iptal edilen ki\u015fiye tan\u0131nan imk\u00e2nlar\u0131n ve giderim yollar\u0131n\u0131n varl\u0131\u011f\u0131 \u00f6nem ta\u015f\u0131maktad\u0131r. Ba\u015fvuru konusu olayda, ba\u015fvurucular\u0131n bor\u00e7lar hukuku kurallar\u0131na g\u00f6re y\u00fckleniciye kar\u015f\u0131 dava a\u00e7ma ve zararlar\u0131n\u0131 tazmin etme imk\u00e2nlar\u0131n\u0131n bulundu\u011fu anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r. Bunun d\u0131\u015f\u0131nda ayr\u0131ca ba\u015fvurucular\u0131n arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesi kapsam\u0131nda y\u00fcklenicinin halefi s\u0131fat\u0131yla sebepsiz zenginle\u015fme h\u00fck\u00fcmleri \u00e7er\u00e7evesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de g\u00f6r\u00fclmektedir (bkz. \u00a7\u00a7 24-28).<\/p>\n
55. Dolay\u0131s\u0131yla \u00f6ncelikle ba\u015fvuruya konu arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi \u00e7er\u00e7evesindeki uyu\u015fmazl\u0131\u011fa ili\u015fkin olarak devletin pozitif y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri kapsam\u0131nda m\u00fclkiyetin korunmas\u0131na y\u00f6nelik belirli, ula\u015f\u0131labilir ve \u00f6ng\u00f6r\u00fclebilir kanun h\u00fck\u00fcmlerinin ve buna dayal\u0131 olarak yerle\u015fik yarg\u0131sal i\u00e7tihatlar\u0131n mevcut oldu\u011fu tespit edilmi\u015ftir. Ayr\u0131ca bireysel ba\u015fvuruya konu yarg\u0131lama s\u00fcreci bir b\u00fct\u00fcn olarak dikkate al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n korunmas\u0131 y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc y\u00f6n\u00fcnden ba\u015fvurucular\u0131n usule ili\u015fkin g\u00fcvencelerden etkin bi\u00e7imde yararlanmas\u0131n\u0131n sa\u011fland\u0131\u011f\u0131, kararlarda yer verilen tespit ve gerek\u00e7elere g\u00f6re yarg\u0131sal makamlar\u0131n takdir yetkilerinin s\u0131n\u0131r\u0131n\u0131n a\u015f\u0131lmad\u0131\u011f\u0131 sonucuna var\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r. Nihayet ba\u015fvurucular\u0131n m\u00fclkiyet haklar\u0131n\u0131n korunmas\u0131na ili\u015fkin etkin ve yeterli g\u00fcvencelerin mevcut oldu\u011fu da anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r. Sonu\u00e7 olarak t\u00fcm bu hususlar birlikte g\u00f6zetildi\u011finde y\u00fckleniciye d\u00fc\u015fen arsa paylar\u0131n\u0131 sat\u0131n alan ba\u015fvurucular\u0131n, halefi olduklar\u0131 y\u00fcklenici taraf\u0131ndan s\u00f6zle\u015fmenin gere\u011finin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kay\u0131tlar\u0131n\u0131n iptal edilmesi suretiyle yap\u0131lan m\u00fcdahale y\u00f6n\u00fcnden m\u00fclkiyet hakk\u0131na y\u00f6nelik bir ihlalin olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n a\u00e7\u0131k oldu\u011fu anla\u015f\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
56. A\u00e7\u0131klanan nedenlerle m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine ili\u015fkin iddia y\u00f6n\u00fcnden ba\u015fvurunun di\u011fer kabul edilebilirlik ko\u015fullar\u0131 y\u00f6n\u00fcnden incelenmeksizin a\u00e7\u0131k\u00e7a dayanaktan yoksun olmas\u0131 nedeniyle kabul edilemez oldu\u011funa karar verilmesi gerekir. <\/p>\n
Osman Alifeyyaz PAKS\u00dcT ve Celal M\u00fcmtaz AKINCI bu g\u00f6r\u00fc\u015fe kat\u0131lmam\u0131\u015flard\u0131r.<\/p>\n
B. Makul S\u00fcrede Yarg\u0131lanma Hakk\u0131n\u0131n \u0130hlal Edildi\u011fine \u0130li\u015fkin \u0130ddia<\/p>\n
57. Ba\u015fvurucular, makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fini ileri s\u00fcrm\u00fc\u015flerdir.<\/p>\n
1. Kabul Edilebilirlik Y\u00f6n\u00fcnden<\/p>\n
58. A\u00e7\u0131k\u00e7a dayanaktan yoksun olmad\u0131\u011f\u0131 ve kabul edilemezli\u011fine karar verilmesini gerektirecek ba\u015fka bir neden de bulunmad\u0131\u011f\u0131 anla\u015f\u0131lan makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine ili\u015fkin iddian\u0131n kabul edilebilir oldu\u011funa karar verilmesi gerekir.<\/p>\n
2. Esas Y\u00f6n\u00fcnden<\/p>\n
59. Medeni hak ve y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerle ilgili uyu\u015fmazl\u0131klara ili\u015fkin yarg\u0131laman\u0131n s\u00fcresi tespit edilirken s\u00fcrenin ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihi olarak davan\u0131n ikame edildi\u011fi tarih; s\u00fcrenin sona erdi\u011fi tarih olarak -\u00e7o\u011fu zaman icra a\u015famas\u0131n\u0131 da kapsayacak \u015fekilde- yarg\u0131laman\u0131n sona erdi\u011fi, yarg\u0131lamas\u0131 devam eden davalar y\u00f6n\u00fcnden ise Anayasa Mahkemesinin makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine ili\u015fkin \u015fik\u00e2yetle ilgili karar\u0131n\u0131 verdi\u011fi tarih esas al\u0131n\u0131r(G\u00fcher Ergun ve di\u011ferleri, B. No: 2012\/13, 2\/7\/2013, \u00a7\u00a7 50, 52).<\/p>\n
60. Medeni hak ve y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerle ilgili uyu\u015fmazl\u0131klara ili\u015fkin yarg\u0131lama s\u00fcresinin makul olup olmad\u0131\u011f\u0131 de\u011ferlendirilirken yarg\u0131laman\u0131n karma\u015f\u0131kl\u0131\u011f\u0131 ve ka\u00e7 dereceli oldu\u011fu, taraflar\u0131n ve ilgili makamlar\u0131n yarg\u0131lama s\u00fcrecindeki tutumu ve ba\u015fvurucunun yarg\u0131laman\u0131n s\u00fcratle sonu\u00e7land\u0131r\u0131lmas\u0131ndaki menfaatinin niteli\u011fi gibi hususlar dikkate al\u0131n\u0131r (G\u00fcher Ergun ve di\u011ferleri, \u00a7\u00a7 41-45). <\/p>\n
61. An\u0131lan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer ba\u015fvurularda verdi\u011fi kararlar dikkate al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda somut olaydaki yakla\u015f\u0131k 5 y\u0131l 2 ayl\u0131k yarg\u0131lama s\u00fcresinin makul olmad\u0131\u011f\u0131 sonucuna varmak gerekir.<\/p>\n
62. A\u00e7\u0131klanan gerek\u00e7elerle Anayasa\u2019n\u0131n 36. maddesinde g\u00fcvence alt\u0131na al\u0131nan makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine karar verilmesi gerekir.<\/p>\n
C. 6216 Say\u0131l\u0131 Kanun’un 50. Maddesi Y\u00f6n\u00fcnden<\/p>\n
63. 6216 say\u0131l\u0131 Kanun\u2019un 50. maddesinin (1) numaral\u0131 f\u0131kras\u0131 \u015f\u00f6yledir:<\/p>\n
\u201cEsas inceleme sonunda, ba\u015fvurucunun hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine ya da edilmedi\u011fine karar verilir. \u0130hlal karar\u0131 verilmesi h\u00e2linde ihlalin ve sonu\u00e7lar\u0131n\u0131n ortadan kald\u0131r\u0131lmas\u0131 i\u00e7in yap\u0131lmas\u0131 gerekenlere h\u00fckmedilir\u2026\u201d<\/p>\n
64. Ba\u015fvurucular, yeniden yarg\u0131lama ve maddi tazminat talebinde bulunmu\u015flard\u0131r.<\/p>\n
65. Ba\u015fvuruda, makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fi sonucuna var\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n
66. Ba\u015fvurucular, manevi tazminat talebinde bulunmam\u0131\u015flard\u0131r. Ba\u015fvurucular\u0131n maddi tazminat istemleri ise m\u00fclkiyet hakk\u0131na ili\u015fkin olup m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ihlali iddias\u0131 y\u00f6n\u00fcnden a\u00e7\u0131k\u00e7a dayanaktan yoksun olmas\u0131 nedeniyle kabul edilemez oldu\u011funa karar verildi\u011finden ba\u015fvurucular\u0131n tazminat taleplerinin reddine karar verilmesi gerekir.<\/p>\n
67. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL har\u00e7 ve 1.800 TL vek\u00e2let \u00fccretinden olu\u015fan toplam 2.006,10 TL yarg\u0131lama giderinin ba\u015fvuruculara m\u00fc\u015fterek olarak \u00f6denmesine karar verilmesi gerekir.<\/p>\n
VI. H\u00dcK\u00dcM<\/p>\n
A\u00e7\u0131klanan gerek\u00e7elerle;<\/p>\n
A. 1. M\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine ili\u015fkin iddian\u0131n a\u00e7\u0131k\u00e7a dayanaktan yoksun olmas\u0131 nedeniyle KABUL ED\u0130LEMEZ OLDU\u011eUNA Osman Alifeyyaz PAKS\u00dcT ve Celal M\u00fcmtaz AKINCI’n\u0131n kar\u015f\u0131oyu ve OY\u00c7OKLU\u011eUYLA,<\/p>\n
2. Makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fine ili\u015fkin iddian\u0131n KABUL ED\u0130LEB\u0130L\u0130R OLDU\u011eUNA OYB\u0130RL\u0130\u011e\u0130YLE,<\/p>\n
B. Anayasa\u2019n\u0131n 36. maddesinde g\u00fcvence alt\u0131na al\u0131nan makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n \u0130HLAL ED\u0130LD\u0130\u011e\u0130NE OYB\u0130RL\u0130\u011e\u0130YLE,<\/p>\n
C. Ba\u015fvurucular\u0131n maddi tazminat taleplerinin REDD\u0130NE OYB\u0130RL\u0130\u011e\u0130YLE,<\/p>\n
D. 206,10 TL har\u00e7 ve 1.800 TL vek\u00e2let \u00fccretinden olu\u015fan toplam 2.006,10 TL yarg\u0131lama giderinin BA\u015eVURUCULARA M\u00dc\u015eTEREKEN \u00d6DENMES\u0130NE OYB\u0130RL\u0130\u011e\u0130YLE,<\/p>\n
E. \u00d6demelerin, karar\u0131n tebli\u011fini takiben ba\u015fvurucular\u0131n Maliye Bakanl\u0131\u011f\u0131na ba\u015fvuru tarihinden itibaren d\u00f6rt ay i\u00e7inde yap\u0131lmas\u0131na, \u00f6demede gecikme olmas\u0131 h\u00e2linde bu s\u00fcrenin sona erdi\u011fi tarihten \u00f6deme tarihine kadar ge\u00e7en s\u00fcre i\u00e7in yasal FA\u0130Z UYGULANMASINA OYB\u0130RL\u0130\u011e\u0130YLE,<\/p>\n
F. Karar\u0131n bir \u00f6rne\u011finin bilgi edinilmesi y\u00f6n\u00fcnden Bak\u0131rk\u00f6y 3. Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2009\/358, K.2011\/180) G\u00d6NDER\u0130LMES\u0130NE OYB\u0130RL\u0130\u011e\u0130YLE,<\/p>\n
G. Karar\u0131n bir \u00f6rne\u011finin Adalet Bakanl\u0131\u011f\u0131na G\u00d6NDER\u0130LMES\u0130NE OYB\u0130RL\u0130\u011e\u0130YLE 20\/7\/2017tarihinde karar verildi. <\/p>\n
KAR\u015eIOY GEREK\u00c7ES\u0130<\/p>\n
1. \u0130stanbul \u0130li, Bak\u0131rk\u00f6y \u0130l\u00e7esinde bulunan 954 m2 arsan\u0131n malikleri taraf\u0131ndan 1885 y\u0131l\u0131nda m\u00fcteahhit ile kat kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi yap\u0131lm\u0131\u015f ve 7 daireli bina in\u015faat\u0131 tamamlanm\u0131\u015f, ancak, s\u00f6zle\u015fme gereklerine uyulmaks\u0131z\u0131n projesiz olarak yap\u0131lan binaya yap\u0131 kullan\u0131m izni al\u0131namam\u0131\u015ft\u0131r. Bina bu \u015fekilde y\u0131llarca kullan\u0131lmaya devam edilmi\u015ftir.<\/p>\n
2. Arsa sahipleri s\u00f6zle\u015fme gere\u011fi taahh\u00fct ettikleri hisseleri zaman\u0131nda m\u00fcteahhide tapuda devretmi\u015fler; m\u00fcteahhit de \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere devretmi\u015ftir.<\/p>\n
3. Ba\u015fvurucular, bu \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filerden arsa paylar\u0131n\u0131 1992 (ba\u015fvurucu Faik TAR\u0130) ve 1998 (ba\u015fvurucu Sultan TAR\u0130) tapuda sat\u0131n alm\u0131\u015flard\u0131r. <\/p>\n
4. Arsa sahipleri m\u00fcteahhitle kat kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi yapmalar\u0131ndan 24 y\u0131l sonra, 5.3.2009 tarihinde Bak\u0131rk\u00f6y 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde a\u00e7t\u0131klar\u0131 davada, s\u00f6zle\u015fmenin gere\u011fi gibi yerine getirilmedi\u011finden bahisle, s\u00f6zle\u015fmenin feshini, tapu kay\u0131tlar\u0131n\u0131n iptalini ve ba\u015fvurucular ad\u0131na tapuda kay\u0131tl\u0131 hisselerin kendi adlar\u0131na tescilini talep etmi\u015flerdir.<\/p>\n
5. Derece mahkemelerinde yap\u0131lan yarg\u0131lama sonucunda arsa sahipleri lehine h\u00fck\u00fcm kesinle\u015fmi\u015ftir. Ba\u015fvurucular\u0131n yarg\u0131lama safahat\u0131nda yapt\u0131klar\u0131, 4721 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Medeni Kanununun 1023. maddesindeki iyi niyet kural\u0131n\u0131n uygulanmas\u0131 talepleri kabul g\u00f6rmemi\u015ftir.<\/p>\n
6. Her ne kadar yine T\u00fcrk Medeni Kanunu\u2019nun 1024. maddesinde bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmi\u015f ise, bunu bilen veya bilmesi gereken \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015finin bu tescile dayanamayaca\u011f\u0131 \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015f ise de, in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesinin yap\u0131m\u0131ndan ve binan\u0131n fiilen kullan\u0131ma ba\u015flanmas\u0131ndan y\u0131llar sonra ba\u015fvurucular\u0131n, tescilin yolsuz yap\u0131l\u0131p yap\u0131lmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 bilmesi gerekti\u011fi s\u00f6ylenemez. Bu nedenle arsa sahipleri ile ba\u015fvurucular\u0131n \u00e7at\u0131\u015fan menfaatlerinin hangi taraf\u0131n daha fazla iyi niyetli oldu\u011funa bak\u0131larak \u00e7\u00f6z\u00fcme kavu\u015fturulmas\u0131 gerekir.<\/p>\n
7. Arsa sahiplerinin, binan\u0131n projesi bulunmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 ve dolay\u0131s\u0131yla yap\u0131 kullan\u0131m izni alamayacak durumda oldu\u011funu bilmelerine ra\u011fmen m\u00fcteahhide hisse devretmeleri, m\u00fcteahhidin de ba\u015fkalar\u0131na hisse sat\u0131\u015f\u0131 yapt\u0131\u011f\u0131n\u0131 tapu kay\u0131tlar\u0131yla ve fiilen bilmeleri, buna ra\u011fmen 24 y\u0131l boyunca hi\u00e7bir yasal giri\u015fimde bulunmamalar\u0131, bina ekonomik \u00f6mr\u00fcn\u00fc doldurmaya ba\u015flad\u0131\u011f\u0131 ve arsa olarak daha fazla k\u0131ymet kazand\u0131\u011f\u0131 bir d\u00f6nemde daha \u00f6nce devredilmi\u015f hisselerin adlar\u0131na tescili istemiyle dava a\u00e7malar\u0131, iyi niyetli olmad\u0131klar\u0131n\u0131 g\u00f6stermektedir.<\/p>\n
8. Medeni Kanun\u2019un 2. maddesinde <\/p>\n
\u201cHerkes, haklar\u0131n\u0131 kullan\u0131rken ve bor\u00e7lar\u0131n\u0131 yerine getirirken d\u00fcr\u00fcstl\u00fck kurallar\u0131na uymak zorundad\u0131r.<\/p>\n
Bir hakk\u0131n a\u00e7\u0131k\u00e7a k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131lmas\u0131n\u0131 hukuk d\u00fczeni korumaz\u201d.<\/p>\n
denilmi\u015ftir.<\/p>\n
Bu noktada, 4721 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Medeni Kanunundaki iyi niyet ilkesinin, 743 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Kanunu Medenisindeki \u201cs\u0131rf gayr\u0131 \u0131zrar eden suiistimal\u201d kavram\u0131ndan farkl\u0131 oldu\u011fu, di\u011fer bir ifadeyle, arsa sahiplerinin ba\u015fkas\u0131na zarar vermek de\u011fil kazan\u00e7 sa\u011flamak amac\u0131yla da olsa iyi niyetli olmad\u0131klar\u0131 m\u00fcddet\u00e7e, mevzuat ve Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131ndaki lehe hususlardan yararlanamayacaklar\u0131 belirtilmelidir.<\/p>\n
9. \u00d6te yandan ba\u015fvurucular\u0131n, u\u011frad\u0131klar\u0131 zarardan dolay\u0131 taleplerini, hak kazanmad\u0131\u011f\u0131 halde devrald\u0131\u011f\u0131 kabul edilen arsa hisselerini tapuda kendilerine satan m\u00fcteahhide y\u00f6neltmeleri halinde de Bor\u00e7lar hukukunun zamana\u015f\u0131m\u0131na ili\u015fkin h\u00fck\u00fcmleri kar\u015f\u0131s\u0131nda ba\u015far\u0131 \u015fanslar\u0131 \u015f\u00fcphelidir.<\/p>\n
A\u00e7\u0131klanan nedenlerle ba\u015fvurucular\u0131n m\u00fclkiyet haklar\u0131n\u0131n \u0130HLAL ED\u0130LD\u0130\u011e\u0130NE karar verilmesi gerekti\u011fi kanaatindeyiz.<\/p>\n
\u00dcye<\/p>\n
Osman Alifeyyaz PAKS\u00dcT<\/p>\n
\u00dcye<\/p>\n
Celal M\u00fcmtaz AKINCI<\/p>\n
\u200bAnayasa Mahkemesi’nin 20\/7\/2017 tarihli ve 2014\/12321 ba\u015fvuru numaral\u0131 karar\u0131\u00a0Hukuki Haber<\/p>\n
Haberin Al\u0131nt\u0131land\u0131\u011f\u0131 Kaynak: www.hukukihaber.net<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
T\u00dcRK\u0130YE CUMHUR\u0130YET\u0130 ANAYASA MAHKEMES\u0130 \u0130K\u0130NC\u0130 B\u00d6L\u00dcM KARAR FA\u0130K TAR\u0130 VE SULTAN TAR\u0130 BA\u015eVURUSU (Ba\u015fvuru Numaras\u0131: 2014\/12321) Karar Tarihi: 20\/7\/2017 R.G. Tarih ve Say\u0131: 27\/9\/2017 – 30193 \u0130K\u0130NC\u0130 B\u00d6L\u00dcM KARAR Ba\u015fkan : Engin YILDIRIM \u00dcyeler : Osman Alifeyyaz PAKS\u00dcT Recep K\u00d6M\u00dcRC\u00dc Celal M\u00fcmtaz AKINCI Recai AKYEL Raport\u00f6r : \u00d6zg\u00fcr DUMAN Ba\u015fvurucular : 1. Faik TAR\u0130 2. Sultan TAR\u0130 Vekili : Av. Niyazi \u00c7EM I. BA\u015eVURUNUN KONUSU 1. Ba\u015fvuru, arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat yap\u0131m s\u00f6zle\u015fmesi \u00e7er\u00e7evesinde tapu kay\u0131tlar\u0131n\u0131n iptal edilmesi nedeniyle m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n; yarg\u0131laman\u0131n uzun s\u00fcrmesi nedeniyle de makul s\u00fcrede yarg\u0131lanma hakk\u0131n\u0131n ihlal edildi\u011fi iddialar\u0131na ili\u015fkindir. II. BA\u015eVURU S\u00dcREC\u0130 2. Ba\u015fvuru 18\/7\/2014 tarihinde yap\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r. 3. Ba\u015fvuru, ba\u015fvuru formu ve eklerinin idari y\u00f6nden yap\u0131lan \u00f6n incelemesinden sonra Komisyona sunulmu\u015ftur. 4. Komisyonca ba\u015fvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin B\u00f6l\u00fcm taraf\u0131ndan yap\u0131lmas\u0131na karar verilmi\u015ftir. 5. B\u00f6l\u00fcm Ba\u015fkan\u0131 taraf\u0131ndan ba\u015fvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yap\u0131lmas\u0131na karar verilmi\u015ftir. 6. Ba\u015fvuru belgelerinin bir \u00f6rne\u011fi bilgi i\u00e7in Adalet Bakanl\u0131\u011f\u0131na (Bakanl\u0131k) g\u00f6nderilmi\u015ftir. Bakanl\u0131k, g\u00f6r\u00fc\u015f sunmam\u0131\u015ft\u0131r. III. OLAY VE OLGULAR 7. Ba\u015fvuru formu ve eklerinde ifade edildi\u011fi \u015fekliyle ilgili olaylar \u00f6zetle \u015f\u00f6yledir: 8. \u0130stanbul ili Bak\u0131rk\u00f6y il\u00e7esi \u015eenlik Mahallesi’nde bulunan 292 ada 148 parsel say\u0131l\u0131 954 m2lik ta\u015f\u0131nmaz, tapuda G.N.Y., G.T.Y. ve V.O. ad\u0131na kay\u0131tl\u0131 iken bu ki\u015filer ile y\u00fcklenici E.A. …<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"class_list":["post-149830","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-hukukihaber"],"acf":[],"yoast_head":"\n